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Restauro e risanamento conservativo


a cura della Redazione


Il concetto di "restauro e risanamento conservativo" trova la sua base normativa nell'art. 3 del D.P.R. 6/6/2001 n. 380 (T.U. in materia edilizia) nel quale è stato trasfuso l'art. 31 della legge 5/8/1978 n. 457. Secondo l'articolo 3 citato (come mod. dall'art. 1, D.Lgs. 27 dicembre 2002, n. 301) si intendono «"interventi di restauro e di risanamento conservativo", gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio ».

La caratteristica essenziale della categoria del restauro e risanamento conservativo è dunque quella della conservazione dell'organismo edilizio preesistente assicurandone la funzionalità, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo edilizio: deve pertanto trattarsi di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'edificio, ne consentano destinazioni d'uso compatibili, senza che possano essere mutati la qualificazione tipologica del manufatto preesistente, ovvero i caratteri architettonici e funzionali che ne consentono la qualificazione in base alle tipologie edilizie, gli elementi formali che configurano l'immagine caratteristica dello stesso e gli elementi strutturali, che materialmente compongono la struttura dell'organismo edilizio (es. Cass. Pen. Sez. III, sent. n. 16048 del 21-04-2006).

Tali caratteri essenziali difettano, ad esempio, ove l'edificio risulti interessato da lavori di mutamento di destinazione d'uso di locali con diversa distribuzione o da opere consistenti, ovvero opere consistenti nella edificazione di nuovi volumi in ampliamento ai preesistenti, e di altri volumi in aderenza. (cfr. TAR Campania, Sez. II Salerno, sentenza n. 4248 del 07/08/2009, TAR Lazio, Sezione II bis Roma, sentenza n.5 del 03/01/2008).

Non tutti gli organismi edilizi preesistenti sono suscettibili di “risanamento conservativo”: se si tratta infatti di meri “ruderi”, l’intervento edilizio va inquadrato nella diversa fattispecie della “nuova costruzione”. Infatti, il risanamento conservativo, così come la ristrutturazione edilizia, costituiscono interventi di recupero sul patrimonio edilizio esistente (cfr. art. 3 del T.U. edilizia), onde i relativi concetti postulano la preesistenza di una costruzione da ristrutturare o risanare, con connotati minimi di identità strutturale e du funzionalità tali da farla considerare una specifica entità urbanistico-edilizia esistente nella attualità, ossia di un organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura. Di conseguenza, la ricostruzione su ruderi o su di un edificio già da tempo demolito (anche in parte) o diruto costituisce nuova opera ( cfr. Cons. Stato, V, 15-4-2004, n. 2142; V, 1-12-1991, n. 2021; 10-3-1997, n. 240; 4-11-1994, n. 1261; TAR Calabria, Catanzaro, II, n. 2321/2004).


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Estratti di giurisprudenza rilevante


TAR BA 910/2004: « Muove la ricorrente dal presupposto secondo il quale la concessione edilizia in sanatoria, rilasciata in favore della società controinteressata, è illegittima in quanto: a) le opere realizzate configurano un intervento di ristrutturazione edilizia non consentito nel Centro Storico, in assenza di un piano di recupero (1° motivo di ricorso); b) ancorchè l’intervento si qualifichi di risanamento conservativo, viene consentita una destinazione d’uso incompatibile con la previsione di piano (2° motivo); c) non si è proceduto ad alcuna indagine storica, sebbene il piano espressamente preveda tale incombente per il Centro Storico (3° motivo); d) non è stato istruito il procedimento sotto il profilo sanitario e della sicurezza statica (4° motivo); e) non è stato acquisito il preventivo nulla osta della Sovrintendenza, necessario al tipo d’intervento eseguito (5° motivo); f) non sono stati valutati i rilievi presentati al Comune dall’istante, in violazione degli artt. 9 e 10 della L. 241/90 (6° motivo).
Al fine di decidere la vertenza,così come proposta, si tratta di stabilire anzitutto se i lavori in questione (realizzazione di un antibagno; riapertura di un vano porta che ha accorpato l’immobile di via del Porto n. 14 con quello di via del Porto nn. 16 e 18; apertura di un vano porta che ha accorpato l’immobile di lungomare Nazario Sauro n. 52 con l’immobile di via del Porto civ. 14, 16 e 18) realizzano l’ipotesi di ristrutturazione edilizia, ovvero di risanamento conservativo.
L’art. 31 della L. 5 Agosto 1978 n. 457 al riguardo definisce:
- “intervento di restauro e di risanamento conservativo, quelli rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurare la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso ne consentano destinazione d’uso con essi compatibili; tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino ed il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio”;
- “interventi di ristrutturazione edilizia, quelli rivolti a trasformare gli organismi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti”.
In relazione alle cennate definizioni, va anzitutto detto che l’una e l’altra possono essere preordinate anche ad un mutamento della destinazione d’uso.
Ciò è esplicitamente affermato per il primo tipo d’intervento (risanamento conservativo) laddove all’art. 31 lett. c) si precisa che esso si realizza mediante un insieme sistematico di opere che nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo, ne consentano destinazione d’uso con essi compatibili.
Deriva da tali precisazioni normative che non è inconciliabile con il concetto di risanamento conservativo la modifica della preesistente destinazione d’uso, purchè la nuova sia in armonia con le caratteristiche edilizie dell’immobile da conservare.
Si delinera così anche il concreto elemento (il dato strutturale in senso ampio: volumi, superfici, linee architettoniche) cui occorre riferirsi per distinguere tra risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia: nella prima ipotesi, le opere non devono modificare in modo sostanziale l’assetto edilizio preesistente, consentendosi solo interventi in armonia con tale assetto; nella seconda ipotesi, le opere hanno attitudine a realizzare detta trasformazione, potendo anche portare “ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente”.
Più esattamente il risanamento conservativo deve limitarsi, quanto alle modifiche di elementi strutturali, in relazione ad una variazione d’uso compatibile con il preesistente assetto edilizio, all’inserimento di elementi accessori o impianti non necessari rispetto alle nuove esigenze o, comunque, a modifiche che, per entità e caratteristiche qualitative, non siano tali da incidere in modo apprezzabile e significativo sul predetto assetto; ove questi caratteri manchino o in presenza di elementi costitutivi nuovi, l’intervento va qualificato, invece, come ristrutturazione edilizia.
Ciò premesso ritiene il Collegio che nella specie si rientra nell’ipotesi di risanamento conservativo: i lavori progettati ed eseguiti consistono in opere di modesta entità (apertura di porta vano; riapertura di altra porta vano; realizzazione di un antibagno; manufatto in muratura costituente la base di un banco di mescita (vendita; rifacimento d’impianto idrico ed elettrico) che non investono la tipologia strutturale dell’immobile, ma riguardano operazioni edilizie interne finalizzate a diversa e compatibile utilizzazione.
Una volta chiarito che l’ipotesi di specie è quella di risanamento conservativo, appare la piena compatibilità del locale pubblico – pub con la previsione del P.R.G. di cui all’art. 28 delle N.T.A. sotto un duplice profilo: a) in quanto servizio complementare essenziale ad un contesto residenziale; b) in quanto il favor contemplato nell’art. 28 predetto, per gli insediamenti di laboratori artigianali e le attrezzature d’interesse collettivo, costituisce espressione di preferenza per gli stessi, ma al tempo stesso non limita, nè preclude l’insediamento degli esercizi commerciali in questione.»

TAR PR 703/2003: « Secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale in materia (orientamento pienamente condiviso dal Collegio) la differenza tra ristrutturazione edilizia e risanamento conservativo di un complesso edilizio esistente è data dall’alterazione dei volumi e delle singole unità immobiliari, con modificazioni d’uso delle parti interne dell’immobile che la ristrutturazione, a differenza del risanamento conservativo comporta (v. C.d.S., sez. V, 7/7/1987 n. 455; T.A.R. Veneto, Sez. 2^, 27/4/1991 n. 365; T.A.R. Lombardia –MI- sez. 2^, 7/2/1987 n. 7).
In altre parole, sono compresi negli interventi di restauro e di risanamento conservativo di cui all’art. 31 comma 1 lett. c) L. n. 457 del 1978, solo quelli rivolti al recupero abitativo di edifici preesistenti, sempre che si tratti di interventi tesi a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità e siano rispettati gli elementi tipologici, formali e strutturali dell’edificio, senza modificare l’identità, la fisionomia e la struttura dello stesso né i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari.
Costituisce invece ristrutturazione edilizia, di cui all’art. 31 comma 1 lett. d) della L. n. 457 del 1978, la modifica dell’ordine in cui sono disposte le diverse parti che compongono la costruzione ed essa si differenzia sia dalla manutenzione straordinaria che dal restauro e risanamento conservativo poichè tali ultimi interventi, al contrario della ristrutturazione, lasciano inalterate le strutture anche interne dell’edificio. (v. C.d.S., sez. V, 23/7/1994 n. 807; T.A.R. Emilia Romagna – Bo – Sez. 2^, 2/11/1999 n. 540).
Nel caso in esame, pertanto, dove l’intervento autorizzato non solo consiste in modifiche sostanziali alle strutture interne del “negozio”, ma comporta perfino un incremento delle unità immobiliari preesistenti, con conseguente aumento del carico urbanistico, non può parlarsi di lavori di restauro e risanamento conservativo ma di ristrutturazione edilizia che è intervento non consentito dalla già citata disciplina urbanistica locale riguardante gli edifici aventi particolari caratteristiche storiche e tipologiche siti all’interno del centro storico di Parma.»

TAR PR 273/2007: « Con tale mezzo i ricorrenti sostengono che, seppure risponda al vero che la disciplina urbanistica comunale delle zone classificate “A” di cui all’art. 46 N.T.A. del P.R.G. non consenta interventi sui fabbricati che comportino incremento dei volumi esistenti, risulti altrettanto vero che tale regola ammette l’eccezione di cui al comma 5 della stessa norma tecnica, laddove si stabilisce che “…nelle zone A non è consentito l’incremento del volume edificato esistente, tranne nel caso di interventi di ripristino edilizio di cui all’art. 36 L.R. n. 47 del 1978, per i quali sia necessario ricostituire la compagine edilizia originaria”.
Aggiunge la difesa dei ricorrenti che essendo ammessi in tali zone anche interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché di restauro e risanamento conservativo, la riportata normativa derogatoria trovi senz’altro applicazione nel caso di specie, trattandosi di progetto diretto al restauro e al ripristino dei fronti esterni ed interni dell’edificio, di sostituzione del tetto e di realizzazione di opere dirette al consolidamento dell’edificio.
Lavori e opere rientranti a pieno diritto tra quelli costituenti, ex art. 32 N.T.A. del P.R.G. Comunale, interventi di restauro e risanamento conservativo di tipo “B”.
Il Collegio ritiene che tali argomentazioni siano condivisibili.
Non par dubbio, infatti, che le opere e i lavori oggetto della D.I.A. in esame rientrino tra tipologie d’intervento che l’art. 32 delle N.T.A. del P.R.G. include nel restauro e risanamento conservativo di tipo “B”.
Dagli atti di causa risulta inoltre che il modesto incremento volumetrico riscontrato dai tecnici comunali sia esclusivamente dovuto ad opera che non produce alcuna utilità in termini di aumento della superficie calpestabile, consistendo la stessa nel raddoppiamento dello spessore di un muro esterno al fine di rafforzare le strutture verticali dell’edificio sul piano statico.
Tale rafforzamento, oltre che necessitato dal completo rifacimento della copertura ha anche adeguato lo spessore della parete esterna a quello minimo (cm. 24) previsto dalla vigente normativa antisismica (D.M. 16/1/1996).
Inoltre, l’insussistenza di incremento volumetrico o quanto meno il forte ridimensionamento circa la rilevanza dello stesso risulta derivare dall’argomentazione dei ricorrenti con la quale si sostiene che detto incremento, qualora non fosse ritenuto consentito, risulterebbe comunque insussistente o quanto meno di trascurabile rilevanza stante che lo stesso risulta interamente o in gran parte compensato dalla sottrazione volumetrica derivante dalla realizzazione, con lo stesso intervento, di un vano tecnico (vano scale).
Il Collegio ritiene che anche detta argomentazione sia da condividere, avendo i ricorrenti dimostrato che la chiusura del vano scale è opera da realizzarsi con l’intervento in questione.
D’altra parte, anche a prescindere da tale ultima, seppure rilevante considerazione, il Collegio deve osservare che un’attenta esegesi della articolata e complessa disciplina di zona di cui agli artt. 32 e 46 delle N.T.A. del P.R.G., conduce a conclusioni diverse ed opposte a quelle, draconiane ed estremamente restrittive, alle quali è invece pervenuta l’Amministrazione comunale in riferimento alla ritenuta inammissibilità, in tali zone, di tutti gli altri tipi di interventi comportanti incremento dei volumi edificati che siano diversi dalla ristrutturazione edilizia realizzata mediante previa completa demolizione dell’immobile e successiva necessaria ricostruzione dello stesso nella sua compagine originaria.
Il percorso argomentativo dell’Amministrazione si basa su un’interpretazione oltremodo restrittiva dell’art. 46, comma 5, delle N.T.A. con la quale si ritiene, in definitiva, che il richiamo ivi operato all’art. 36 della L.R. n. 47 del 1978 sia esclusivamente riferito ai soli interventi di ristrutturazione edilizia realizzati mediante “…ripristino edilizio…in relazione ai quali sia necessario ricostituire la compagine edilizia originaria”.
Al riguardo, si osserva che, se così interpretata, la disposizione porterebbe a risultati perlomeno contraddittori, se non irragionevoli.
Il ripristino edilizio a cui fa cenno la norma tecnica è effettivamente, nel contesto dell’art. 36 della L.R. n. 47 del 1978, una delle tipologie di interventi compresi nel più ampio genus della ristrutturazione edilizia ed esso, come si è già accennato, prevede la totale eliminazione di un edificio e la sua necessaria ricostruzione nella struttura edilizia originaria.
La norma tecnica, pertanto, ammetterebbe la deroga esclusivamente in favore di una tipologia di intervento che è oggettivamente di notevole rilevanza ed impatto per le zone “A” e per la relativa ordinaria disciplina urbanistica incentrata sul divieto di incrementare i volumi già edificati, mentre del tutto irragionevolmente la escluderebbe, in modo automatico, per gli ulteriori interventi consentiti in tali zone dall’art. 32 N.T.A, e cioè per la manutenzione sia ordinaria che straordinaria ed il restauro e risanamento conservativo, i quali comportano un ben minore impatto sull’edificato esistente rispetto alla ristrutturazione edilizia.
Il Collegio ritiene che, sulla base delle considerazioni che precedono, la disposizione derogatoria debba essere ragionevolmente interpretata nel senso che anche e a maggior ragione i suddetti interventi, se ed in quanto diretti al ripristino dell’originaria struttura dell’immobile, non debbano considerarsi automaticamente esclusi dall’applicazione della norma.
Si ritiene, pertanto, che la deroga al divieto di incremento volumetrico possa essere applicata anche a tali interventi consentiti in zona “A”, ragionevolmente verificando, caso per caso, sia che l’intervento sia diretto all’effettivo ripristino della parte di edificio interessata sia che l’incremento sia di trascurabile rilevanza rispetto ai volumi già edificati sia che l’utilità tratta dai volumi aggiuntivi progettati sia strumentale e funzionale al ripristino e al consolidamento dell’edificio o di parte dello stesso.
Nella specie, pertanto, l’art. 46 delle N.T.A. del P.R.G. comunale deve ritenersi applicabile all’intervento di risanamento conservativo in esame, trattandosi di lavori comportanti un modesto aumento volumetrico che risulta esclusivamente finalizzato al consolidamento statico delle strutture verticali dell’edificio, mediante adeguamento dello spessore di un muro esterno agli standards previsti dalla vigente normativa statale.»

TAR RM 7972/2003: « 2.- Con l’unico motivo di ricorso è stato dedotto eccesso di potere per travisamento ed erronea valutazione dei fatti, in quanto, a seguito di intimazione del Comune di Castelgandolfo a provvedere al ripristino di un fabbricato danneggiato da un evento calamitoso, sono stati posti in essere interventi, non di ristrutturazione, ma di restauro e risanamento conservativo, realizzati nel pieno rispetto dell'art. 31, lettera c, della L. n. 457 del 1978, comprendenti il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento di elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, nonché l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio, con modifiche interne e senza modificazione della forma originaria.
Osserva in proposito il Collegio che risulta da atto prot. n. 6175 del 27.4.1998 dell’ing. Matteo Moscatelli, collaboratore dell’U.T. del Comune di Castelgandolfo, che, a seguito di relazione tecnica relativa ai lavori di consolidamento disposti con ordinanza sindacale n. 127 del 12.11.1997 e di nota prot. 16370 del 16.1.1998, è stato effettuato un sopralluogo nel corso del quale è stata riscontrata la esecuzione di lavori edilizi di costruzione di un manufatto “avente sagoma notevolmente più ampia di quella del fabbricato esistente” ubicato “al di sotto ed all’interno del manufatto abusivamente realizzato”, rispetto al quale è di minore altezza e larghezza, con incremento di cubatura di mc. 152 (pari al 50% della cubatura originaria), con struttura totalmente dissimile da quella relativa al progetto approvato dal Genio civile, nonché con contrasto con la normativa di zona (legge di salvaguardia delle coste lacustri) e con i vincoli di zona (legge n. 149 del 1939, legge n. 431 del 1985 e con il vincolo idrogeologico).
I dati tecnici relativi alle dimensioni dell’immobile in questione, accertati nel corso di detto sopralluogo, non sono sostanzialmente smentiti dalla relazione tecnica dell’architetto Emiliano Santoro depositata in giudizio il 30.5.2003 dai ricorrenti.
L’art. 31 della L. 5 agosto 1978, n. 457, prevede che “Gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente sono così definiti:
a ) interventi di manutenzione ordinaria, quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
b ) interventi di manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonchè per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso;
c ) interventi di restauro e di risanamento conservativo, quelli rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio;
d ) interventi di ristrutturazione edilizia, quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, la eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti;
e ) interventi di ristrutturazione urbanistica, quelli rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso mediante un insieme sistematico di interventi edilizi anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.
Le definizioni del presente articolo prevalgono sulle disposizioni degli strumenti urbanistici generali e dei regolamenti edilizi. Restano ferme le disposizioni e le competenze previste dalle leggi 1° giugno 1939, n. 1089, e 29 giugno 1939, n. 1497, e successive modificazioni ed integrazioni”.
Va precisato che l'art. 31 comma 1, l. 5 agosto 1978 n. 457, annovera, tra gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente, quelli di manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche relative a parti strutturali dell'edificio, sempre che non alterino volumi e superfici e non comportino modifiche della destinazione d'uso (T.A.R. Lombardia Milano, sez. II, 9 aprile 2002, n. 1388); infatti detti interventi sono caratterizzati da un duplice limite: uno, di ordine funzionale, costituito dalla necessità che i lavori siano rivolti alla mera sostituzione o al puro rinnovo di parti dell'edificio, e l'altro, di ordine strutturale, consistente nel divieto di alterare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari o di mutare la loro destinazione (Cassazione penale, sez. III, 23 marzo 2001, n. 23166).
Aggiungasi che detto articolo ricomprende poi negli interventi di restauro e di risanamento conservativo quelli rivolti al recupero abitativo di edifici preesistenti, sempre che si tratti di interventi tesi a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità e siano rispettati gli elementi tipologici, formali e strumentali dell'edificio, senza modificare l'identità, la fisionomia e la struttura dello stesso, nè i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari (T.A.R. Emilia Romagna Bologna, sez. II, 2 novembre 1999, n. 540).
Tanto premesso osserva il Collegio che nel caso di un nuovo fabbricato eccedente in lunghezza, larghezza ed altezza quello precedente, pur già condonato, non è invocabile l’istituto della manutenzione straordinaria (T.A.R. Emilia Romagna Parma, 28 ottobre 2002, n. 744) e che nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo è possibile realizzare opere interne di consolidamento statico purché non determinino la variazione dell'aspetto esterno, delle dimensioni e della destinazione del manufatto (Consiglio Stato, sez. V, 6 luglio 2002, n. 3715).
Poiché nel caso che occupa risulta che è stato realizzato dai ricorrenti un manufatto “avente sagoma notevolmente più ampia di quella del fabbricato esistente” ubicato “al di sotto ed all’interno del manufatto abusivamente realizzato”, rispetto al quale è di minore altezza e larghezza, con incremento di cubatura di mc. 152 (pari al 50% della cubatura originaria), con struttura totalmente dissimile da quella relativa al progetto approvato dal Genio civile, non può che ritenersi, in base alle considerazioni in precedenza espresse, che i lavori posti in essere non possano essere ritenuti di manutenzione straordinaria, come legittimamente sostenuto nel provvedimento impugnato, o di restauro e risanamento conservativo, come infondatamente sostenuto in ricorso, con conseguente legittimità della sanzione irrogata dal Comune di Castelgandolfo in questa sede impugnata.»

TAR 5380/2003: « ostanzialmente con i motivi di ricorso proposti si vuole evidenziare che gli interventi di “restauro conservativo” (del tipo di quello posto in essere dalla ricorrente, qualificato dalla C.E. in due sedute, rispettivamente, del 21.11.92 e del 21.12.94, come di “risanamento conservativo”) avrebbero dovuto ritenersi consentiti anche in forza del solo art. 41 N.T.A. del P.R.G. adottato con delibera del C.C. n. 604/1993.
L’art. 41, infatti, a proposito delle zone B1 “edificate sature” dispone, tra le altre cose, che “ …. in tale zona il P.R.G. si attua per intervento edilizio diretto e sono consentiti gli interventi di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia, demolizione e ricostruzione …”.
Il Collegio non può non condividere tale tesi, atteso che l’elenco degli interventi appena descritti abbia valore unicamente esemplificativo e non certo tassativo nel senso di escludere implicitamente gli interventi non ammessi.
Del resto che l’elenco contenuto nell’art.41 N.T.A. abbia valore esemplificativo è confermato dalla stessa Amministrazione comunale con l’ordinanza sindacale n. 5610 del 25.7.1996.
Detta ordinanza, emessa in considerazione della “difficoltà interpretativa di alcune norme del P.R.G. adottato con delibera n. 604/93, sia in riferimento all’ammissibilità di interventi minori rispetto a quelli consentiti nelle singole zone, sia per quanto attiene all’ammissibilità degli interventi delle zone ricadenti all’interno del Parco Storico della Collina, disciplinato dall’art. 57 delle dette norme …” precisa che “l’ammissibilità delle categorie che le precedono nella elencazione di cui all’art. 31 Legge n. 457/78 e agli articoli 2 e 4 della legge reg. n. 59/89, anche quando ciò non sia esplicitamente espresso dalla norma urbanistica di riferimento….”.
In particolare, occorre precisare, con riferimento alle disposizioni richiamate dalla predetta ordinanza, che l’art. 31 Legge n. 457/1978
(recante norme per l’edilizia residenziale) dispone “gli interventi di
recupero del patrimonio edilizio esistente sono così definiti:
a) interventi di manutenzione ordinaria …;
b) interventi di manutenzione straordinaria …;
c) interventi di restauro e di risanamento conservativo, quelli rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assumere la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, non consentono destinazioni d’uso con essi compatibili.
Tali interventi comprendono il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio;
d) interventi di ristrutturazione urbanistica ….”.
Nello stesso senso l’art. 2 Legge reg. Tosc. N. 59/1980, dettante norme per gli interventi per il recupero del patrimonio edilizio esistente, dispone che “gli interventi sul patrimonio edilizio esistente sono:
a) la manutenzione ordinaria;
b) la manutenzione straordinaria;
c) il restauro ed il risanamento conservativo;
d) la ristrutturazione edilizia;
e) la ristrutturazione urbanistica”.
Alla luce di tali normative, l’interpretazione dell’art. 41 N.T.A., nel
senso di ammettere l’intervento effettuato dalla sig.ra Lottini appare pienamente conforme anche alla normativa all’epoca vigente in materia. E’ evidente, infatti, in forza del combinato disposto dell’art. 31 Legge n. 457/1978 e dell’art. 2 Legge reg. n. 59/80 posto in relazione all’ordinanza sindacale n. 5610/1996 che laddove siano ammessi interventi di “ … ristrutturazione edilizia, demolizione e ricostruzione (art. 41 N.T.A.), non possano non essere ammessi anche i più ridotti interventi di “risanamento conservativo”.
Peraltro, anche in giurisprudenza, è pacificamente riconosciuto che negli interventi sul patrimonio edilizio esistente vi sia una “graduatoria” della loro rilevanza, confermata anche dalla differenza dei titoli autorizzativi richiesti per la loro esecuzione. In questo senso, è ovvio che l’intervento di restauro conservativo ha un rilievo inferiore rispetto a quello di ristrutturazione edilizia e alla demolizione e ricostruzione.
Per le considerazioni svolte, è evidente, pertanto, come sia contrario alle disposizioni all’epoca vigenti e, soprattutto, contrario a quanto successivamente precisato dalla stessa Amministrazione comunale, interpretare l’art. 41 N.T.A. nel senso di escludere la possibilità di effettuare interventi ben più invasivi e rilevanti sotto il profilo edilizio e urbanistico, quali la ristrutturazione e la demolizione ed integrale ricostruzione.
Oltre a ciò occorre mettere in evidenza che l’immobile di proprietà della ricorrente rientrava non soltanto nella sottozona B1 (disciplinata dall’art. 41 N.T.A), ma anche nel perimetro dell’area denominata “Parco Storico della Collina”. Rispetto a detta area, occorre precisare, inoltre, che l’art. 57 N.T.A. del P.R.G. del 1994, nel mentre escludeva nuove edificazioni, prescriveva che “gli adeguamenti tecnologici e funzionali, ove indispensabili debbono essere previsti nell’ambito di progetti di restauro (per le sottozone A1 e A2) o di risanamento conservativo”.
Ne consegue, anche sotto questo profilo, l’illegittimità del provvedimento impugnato con il ricorso in esame. Esso, infatti, non tiene conto del fatto che il presunto divieto contenuto nella mancata previsione (che abbiamo dimostrato in precedenza essere irrilevante) del risanamento viene meno in forza dell’espressa previsione positiva in ordine a tale tipo di intervento prevista dall’art. 57.»

TAR FI 4085/2004: « 1. Sono impugnati alcuni atti autorizzativi del Comune di Firenze per l’esecuzione di lavori, da ultimo, di risanamento conservativo su parte di un immobile (già adibito a serra nel 1950, trasformato in uffici nel 1978 e di cui si è chiesto il cambio di destinazione a civile abitazione) prospiciente quello della ricorrente, dai quali sarebbe derivata una maggiore altezza al colmo del tetto di m. 1,55 o di m. 1,20 (calcolando l’altezza di un cordolo di cm. 30 installato perché ritenuto necessario a fini antisismici) rispetto all’altezza che figura delle tavole catastali (m. 2,55), con danni per la riduzione di luce e vedute nell’appartamento della ricorrente e in violazione delle norme urbanistiche che non consentono, nel caso di risanamento conservativo, la modifica degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’edificio (primo e secondo motivo). Nel primo motivo si sostiene anche che, poiché era ancora in corso una pratica di condono, in ogni caso i lavori non avrebbero potuto essere assentiti.
2. Va preliminarmente segnalato che dei 4 atti impugnati, solo due risultano conferenti alla vicenda processuale e cioè l’autorizzazione edilizia n. 551/2001 e la concessione edilizia n. 603/2002; ciò in quanto sia sulla D.I.A. n. 605/2002, che riguarda solo opere interne (frazionamento dell’immobile da 8 a 14 unità abitative), che su un’asserita (e non reperita in atti) autorizzazione B 2400 18/2002 del 13 maggio 2002 non sono state formulate specifiche censure.
Si può prescindere dall’esame dell’eccezione di carenza di interesse e di mancata notifica al precedente proprietario (soc. Sogest), perché il ricorso non è fondato.
Nella vicenda contenziosa concorrono una risalente pratica di condono edilizio del 1986 presentata dall’allora proprietario diverso dall’attuale controinteressata soc. Berry, che secondo il parere della Commissione edilizia integrata (n. 1349/2000) avrebbe dovuto interessare anche la sostituzione del tetto in eternit con tegole e coppi (pratica poi definita con concessione in sanatoria intervenuta in corso di causa il 6.2.2004), un’autorizzazione edilizia rilasciata ad altra società e abilitante interventi di “manutenzione straordinaria” per la sostituzione del tetto della ex serra (n. 551/2001 rilasciata il 23.1.2002) e una concessione edilizia n. 603/2002, rilasciata alla attuale controinteressata quale variante in corso d’opera della suddetta autorizzazione n. 551/2001, avente ad oggetto lavori di “risanamento conservativo” per la riqualificazione architettonica dei prospetti dell’edificio, il rialzamento della copertura per consentire la realizzazione del cordolo antisismico e il cambio di destinazione da uffici a civile abitazione.
Gli interventi che sono stati autorizzati nel tempo appaiono rispettosi dell’art. 198.5 del regolamento edilizio ai sensi del quale “nel caso di manufatti oggetto di istanza di condono non ancora definita sono consentiti tutti gli interventi…con la sola eccezione della ristrutturazione urbanistica” che, nella specie, non ricorre. E’ quindi infondato il primo motivo nella parte in cui si sostiene che, prima della definizione dell’istanza di condono, non sarebbe consentito nessun intervento edilizio.
Quanto al problema dell’altezza, è noto che le tavole catastali non forniscono elementi certi, ma soprattutto va evidenziato che, successivamente alla proposizione del ricorso, è stata rilasciata la concessione in sanatoria richiesta nel 1986 (v. concessione rilasciata il 6.2.2004 con determinazione n. 04/1270/26 – doc. n. 2 depositato il 28.5.2004 dalla controinteressata soc. Berry) la quale ha preso atto non solo delle risultanze catastali ritenute non attendibili, ma anche delle tavole di progetto nelle quali l’altezza non è quella di n. 2,55. Tale concessione in sanatoria non è stata impugnata, cosicché vale quanto in essa consacrato e cioè che l’altezza effettiva è diversa.
Nella tavola 4 allegata alla domanda di sanatoria è infatti indicata (ed ormai assentita con il rilascio della concessione in sanatoria non impugnata) un’altezza media di 2,98, che è la risultante tra le varie altezze della ex serra (m. 2,20+3,10+3,30+3,10) e che è diversa da quella indicata nelle tavole catastali, la quale teneva conto che all’epoca esisteva un controsoffitto interno poi eliminato (v. foto nn. 16-18 depositate dalla controinteressata il 16.4.2003).
Va anche precisato che, ai sensi dell’art. 39.1.a del regolamento edilizio, l’altezza si calcola al livello di intersezione tra la facciata e il tetto (livello della gronda) quando questo sia spiovente, e non rileva invece ai fini del volume il colmo del tetto che necessariamente è a un livello più elevato.
Quanto infine alla osservazione che il risanamento conservativo non consentirebbe modifiche degli elementi tipologici formali e strutturali, essa va disattesa ai sensi dell’art. 47.2 del regolamento edilizio secondo cui l’incremento dell’altezza per l’inserimento del cordolo antisismico della copertura non costituisce modifica della sagoma e non determina aumento di superficie o di volume e ai sensi dell’art. 20 delle N.T.A. secondo cui negli edifici di classe 3 (come nella specie) sono ammessi gli interventi finalizzati al recupero del patrimonio edilizio fino al risanamento conservativo.»

TAR VE 1742/2007: « A questo riguardo è necessario operare un richiamo alla definizione di risanamento conservativo, così come dettata dall’art. 7 delle medesime n.t.a., il quale lo definisce sostanzialmente come intervento che mira a conservare l’organismo edilizio ed ad assicurarne la funzionalità, mediante opere che comunque ne rispettino gli elementi tipologici, strutturali e formali.
Fra questi, al comma 2, anche l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, ma con il limite stabilito dal successivo terzo comma, in base al quale “Non rientrano nel risanamento conservativo gli interventi che comportino aumento della Slp ed alterazioni della sagoma, salvo quelli relativi alla installazione di impianti tecnologici.”.
Sulla base di queste prescrizioni, il Comune di Asiago ha respinto l’istanza di sanatoria presentata dalla ricorrente per la realizzazione in variante degli abbaini, ritenendo violato in particolare il divieto di operare un intervento di risanamento conservativo, su immobile soggetto a protezione, implicante un’alterazione della sagoma dell’edificio (oltre che un incremento della Slp).
Ciò premesso, con il ricorso in esame e per i motivi in esso dedotti, parte istante lamenta in primo luogo l’illegittimità delle prescrizioni contenute nelle n.t.a., poste a fondamento del diniego impugnato, sviluppando poi ulteriori censure, non solo in via derivata, con riguardo al provvedimento di diniego della sanatoria.
Il Collegio non ritiene che il ricorso sia meritevole di accoglimento.
Invero, con riguardo alle censure svolte avverso le prescrizioni normative interessanti il caso di specie, esse assumono indubbio carattere conformativo e quindi, in quanto tali, costituiscono espressione del potere pianificatorio comunale.
Come avvenuto nel caso di specie, ove le prescrizioni riguardano un complesso di beni compresi in un ambito determinato, oggetto di particolare tutela, i limiti imposti alla libera esplicazione dello jus aedificandi possono esse considerati come normali e connaturali alla proprietà, quali limiti a carattere non ablatorio posti normalmente nei regolamenti edilizi o nella programmazione urbanistica e relative norme tecniche.»

TAR BA 1423/2002: « Avverso il predetto atto, la ricorrente deduce:
— violazione dell’art.31, lett.c, L. 5 agosto 1978, n. 457; violazione del PPZR e del PRG in parte qua, nonché degli artt.18 e 24 del regolamento edilizio; eccesso di potere per difetto di istruttoria, sviamento e motivazione insufficiente, in quanto l’intervento proposto rientrerebbe tra quelli di restauro e risanamento conservativo di cui all’art.31, L.457/78, comprensivi, secondo la dottrina e la giurisprudenza, delle opere di consolidamento, ripristino e rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, nonché dell’inserimento di elementi accessori e degli impianti, con eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio. Non vi sarebbe lo svuotamento e successiva ricostruzione come ritenuto semplicisticamente dall’ufficio, ovvero la demolizione quasi totale dell’edificio;
— violazione dell’art.1, DM 5.7.197, in quanto i vani a soppalco sarebbero completamente aperti e, quindi, inidonei a determinare volumi autonomi con applicazione delle norme sulle altezze;
— violazione della L. Reg. Puglia 31 maggio 1980, n. 56 ed eccesso di potere, ove il PPZR fosse interpretato nel senso di vietare qualsiasi alterazione degli elementi strutturali e tipologici dell’edificio, in quanto non si sarebbe considerato che già prima della redazione del piano di recupero l’edificio in questione sarebbe stato pesantemente modificato con la eliminazione e la sostituzione di elementi strutturali.
— In ordine al risarcimento di danni puntualizza che sussistono i presupposti per la condanna dell’amministrazione al risarcimento del danno riveniente dal comportamento illegittimo dell’amministrazione comunale, quantificati in relazione al capitale investito nell’acquisto, attualmente improduttivo, nonché alle spese sostenute per la sistemazione in altra abitazione.
2.- Il Comune di Santeramo in Colle ha chiesto la reiezione del ricorso sostenendo che l’intervento proposto non sarebbe di restauro conservativo, intervento ammesso nella zona B/1, bensì di ristrutturazione, non consentita per il fabbricato in questione.
3.- Le parti hanno scambiato memorie difensive ed alla pubblica udienza del 17.1.2002, la causa è stata assegnata in decisione.
4.- La questione in esame attiene alla qualificazione dell’intervento edilizio proposto dalla ricorrente, se di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia.
Il fabbricato su cui è previsto l’intervento, ubicato in zona tipizzata B1 nel vigente strumento urbanistico, disciplinata da piano particolareggiato di recupero approvato con delibera consiliare del 21.7.1993, è classificato di qualità “buono” (attributo conferito alle unità che nel tempo hanno conservato il loro aspetto originario e si configurano con una certa proporzione e pulizia d’assieme, pur senza elementi di spicco).
Per tali unità immobiliari, l’intervento ammissibile (indicato dalla tavola 12 del piano di recupero) è quello del restauro conservativo.
4.1- Deve osservarsi che la definizione di restauro o risanamento conservativo desumibile dall’art.31, comma 1, lett.c, L. 5 agosto 1978, n. 457 (interventi volti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzione mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali con l’organismo ne consentano destinazioni d’uso con esso compatibili, comprensivi di consolidamento, ripristino e rinnovo degli elementi accessori e degli impianti e l’eliminazione degli elementi estranei) ha dato luogo a incertezze giurisprudenziali, attesa la assimilabilità alla diversa fattispecie della ristrutturazione edilizia.
Quest’ultima definita dalla successiva lettera d, del medesimo art.31, secondo cui la ristrutturazione edilizia comprende interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, comprensivo del ripristino e sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, con eventuale eliminazione, modificazione e inserimento di nuovi elementi ed impianti.
La giurisprudenza che si è espressa sulla differenza concettuale tra le due figure non è univoca, essendosi formata peraltro sulle questioni relative al titolo abilitante all’intervento (dichiarazione inizio attività o autorizzazione) e alla onerosità o meno dell’intervento.
La giurisprudenza più attenta alla problematica in esame ha puntualizzato che elemento distintivo della ristrutturazione edilizia rispetto al risanamento conservativo (sottoposta a mera denuncia di inizio di attività ex art.4, comma 7, L. 4 dicembre 1993, n. 493) va rinvenuto nell’esistenza o meno all’esito dei lavori di un aliquid novi, essendo la ristrutturazione caratterizzata dallo scopo non conservativo ravvisabile allorché venga sostanzialmente alterata la struttura, anche interna dell’edificio (TAR Lazio, IIbis, 27 settembre 2000, n. 7511; Cons. St., V, 17 dicembre 1996, n. 1551).
L’ambiguità e la permeabilità delle due figure impone di cercare nella finalità perseguita dallo strumento urbanistico la tipologia dell’intervento ammissibile sul fabbricato in questione.
Infatti, ai fini della valutazione della legittimità o meno di un intervento di risanamento conservativo non si può fare riferimento sic et simpliciter all’art.31, L. 457/78 – anche per i progetti di restauro che modifichino sensibilmente il fabbricato preesistente con la sola condizione di mantenere inalterate le caratteristiche fondamentali dell’edificio stesso – quando le prescrizioni dello strumento urbanistico individuino, per determinate zone, limiti più rigorosi agli interventi di restauro per conservare determinati valori urbanistici o architettonici (Cons. St., V, 14 giugno 1996, n. 689).
4.2- Le norme tecniche del piano particolareggiato precisano che il restauro conservativo “riguarda gli edifici da conservare integralmente. E’ circoscritto a tutti quegli edifici di particolare importanza storico artistica ambientale che necessitano di uno studio approfondito al fine di non alterare i caratteri e gli elementi fondamentali e ripristinare le forme di decorazione rovinate dal tempo”. Aggiunge “l’intervento da attuare con sistematico rigore, va poi rivolto ad una destinazione che sia compatibile con la tradizionale funzione dell’edificio..”.
La precisazione contenuta nelle norme di piano porta a valutare con rigore gli interventi ammissibili sul fabbricato in questione, essendo finalità dello strumento urbanistico quella di mantenere inalterata la struttura esterna ed interna del fabbricato valutato quale testimonianaza della tradizione costruttiva locale.
In tale ottica deve ritenersi che le opere progettate non possano tutte riportarsi nel concetto di risanamento conservativo.»

TAR SA 1731/2003: « ltresì, è emerso che il sottostante 5° piano presenta un’altezza di mt. 2,80, diminuita di cm. 30 rispetto alla situazione preesistente; che le mura perimetrali del 6° livello, ove realizzate, verrebbero ad essere di altezza uguale alle preesistenti; che il progetto allegato all’istanza di sanatoria in questione risulta del tutto conforme al progetto di ricostruzione approvato ai sensi della L. 219/81 (e oggetto del parere positivo, con prescrizioni, prot. n° 15604/SA del 26.9.1991 della Soprintendenza B.A.A.A.S. di Salerno e Avellino; la quale ultima aveva anche qualificato l’intervento come di “risanamento conservativo”); che l’intervento in itinere, per le sue modalità e previsioni progettuali, può essere qualificato effettivamente come di “risanamento conservativo”; che il Piano di Recupero n° 2 (centro storico) prevede, tra l’altro, che anche nell’ipotesi di “risanamento conservativo” possa ammettersi l’eventuale traslazione dei solai; che, in definitiva, l’intervento proposto non prevede un sottotetto abitabile (affermazione possibile anche in quanto era stata prescritta dalla Soprintendenza B.A.A.A.S. l’eliminazione degli abbaini, la chiusura del vano ascensore, e la non allocazione di scale di accesso).
Circa, poi, le cause che hanno portato a richiedere lavori urgenti all’immobile, il C.T.U. ha indicato sia quelle sismiche, (ricollegabili al terremoto del novembre 1980 in Campania e Basilicata), sia altre, autonome e successive, costituite da precipitazioni meteoriche e dall’assenza di manutenzione allo stabile dopo l’intervenuta dichiarazione di sua inagibilità.
Ciò posto, e sulla base della documentazione allegata agli atti, ritiene il Tribunale che risultino indubitabilmente fondati il primo, il secondo, il quarto ed il quinto dei motivi di ricorso, che possono essere esaminati congiuntamente, stante la loro stretta connessione.
Invero, con il provvedimento impugnato, reso nell’ambito del procedimento di sanatoria ex art. 13 L. 47/85 instaurato con la domanda prot. n° 107158/28842 presentata in data 15.12.1986 da Angelo Napoli in qualità di amministratore del fabbricato di via Dogana Vecchia n° 45, il Comune di Salerno ha proceduto alla determinazione provvisoria dell’importo dell’oblazione di cui al comma III del citato art. 13 L. 47/85 (pari al doppio del contributo di concessione dovuto ai sensi degli artt. 3, 5 e 6 L. 10/77), specificamente presupponendo una modifica della destinazione d’uso del sottotetto, in quanto questo, a suo dire, sarebbe risultato, all’esito dei lavori, abitabile (cfr. “prospetto riassuntivo” allegato all’atto impugnato): ma tale presupposto da cui è partito l’Ente pubblico è in realtà, come si è visto, del tutto errato; e tanto sotto due profili.
In primo luogo, non può qualificarsi come effettivamente “realizzato” l’abuso costituito dal preteso ampliamento d’uso del sottotetto (non vi sono opere idonee a “definire” completamente la struttura, non essendo all’uopo sufficienti i tre pilastri in c.a. e i parapetti presenti sul solaio del 6° piano); per cui, nel considerare ricompreso anche il sottotetto nella domanda volta ad ottenere il titolo edilizio, il Comune avrebbe dovuto “scorporare” la questione della struttura sottotetto da quella relativa al resto delle opere già realizzate, limitando a queste ultime l’applicazione della normativa in tema di sanatoria, e valutando invece la prima alla stregua dell’ordinaria normativa edilizia (così, al più, avrebbe dovuto computare il contributo concessorio nella misura normale, e non in quella raddoppiata).
In alternativa a quanto appena detto, comunque, il Comune di Salerno avrebbe dovuto valutare con maggiore rigorosità la situazione di preteso ampliamento della destinazione d’uso del sottotetto. Cioè esso, nel ritenere le già realizzate strutture sufficienti a giustificare l’estensione al sottotetto della richiesta di sanatoria, avrebbe dovuto però correttamente considerare le opere esistenti in collegamento con quelle ancora a farsi; ed allora la conclusione non avrebbe potuto che essere (così come indicato dal C.T.U.) nel senso di trovarsi in presenza di una ricostruzione prevista come fedele al preesistente, in particolare con esclusione di una destinazione dell’ambiente ad abitazione (e si noti che, inequivocabilmente, depongono in questo senso, oltre alla sostanziale conformità del progetto presentato a supporto dell’istanza di sanatoria con quello assentito di ricostruzione post terremoto; anche l’assenza di scale di accesso, e le prescrizioni imposte dalla Soprintendenza B.A.A.A.S. in ordine alla eliminazione di finestre e finestroni, nonché dell’ascensore).
In aggiunta a quanto esposto, poi, deve in ogni caso affermarsi, accogliendo sul punto le conclusioni del C.T.U., che l’intervento risulta qualificabile come dirisanamento conservativo (e, del resto, si è già detto che anche la Soprintendenza B.A.A.A.S. ha fatto la medesima valutazione nel parere prot. n° 15604/SA/91 del 26.9.1991), alla stregua dell’art. 31 lett. c) L. 457/78, trattandosi di un insieme di opere rivolto a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità, nel rispetto dei suoi elementi tipologici, formali e strutturali.
Nè tale conclusione appare smentita dalla presenza di una traslazione dei due solai del quarto e del quinto livello: infatti il C.T.U. ha evidenziato che il Piano di Recupero n° 2 (riguardante al zona ove insiste lo stabile in questione) consente che, nell’ipotesi di risanamento conservativo, possa procedersi ad una traslazione dei solai, senza con ciò determinare un differente inquadramento dell’intervento.»

TAR CA 884/2005: « Nel caso di specie, trattandosi di ricostruzione di un solo muro perimetrale, quello frontale (posto che gli altri 3 sono esistenti in quanto: la parete retrostante è quella di separazione del cortile dal giardino del Museo Archeologico; la parete laterale è costitutita dal muro di separazione dal cortile dell’Istituto magistrale; l’altra parete laterale è costituita dal muro di separazione dal cortile degli eredi Amat), va evidenziato il contenuto e la portata specifica dell’art. 19 bis, comma 3°, delle N.d.A del PRG di Cagliari, norma che, alla lett. C1, nell’ambito del “risanamento conservativo” (alla sottolettera b, riferita agli “elementi strutturali”) ammette espressamente la “sostituzione e ricostruzione degli elementi strutturali limitatamente alle parti degradate o crollate” (il successivo comma 5°, 2° alinea, dello stesso art. 19 bis, ammette, poi, anche in assenza di piani attuativi, tra gli altri, sia gli interventi di tipo “C” che quelli di tipo “D” –cioè, rispettivamente, risanamento conservativo e ristrutturazione-).
In sostanza, prima del diniego impugnato (del 2.11.1992), era entrata in vigore la succitata nuova norma (art. 19 bis), approvata dal C.C. n. 35 l’11.3.1992 (e pubblicata nel BURAS il 7.7.1992).
Anche sotto tale profilo il parere CEC del 13.1.1993, che ha espresso a maggioranza il parere sfavorevole, e che ha richiamato il precedente parere sfavorevole della stessa CEC del 27.11.1991, è illegittimo nella parte in cui non ha tenuto conto del sopravvenuto art. 19 bis N.dA. del PRG di Cagliari.
Inoltre, non va dimenticato che l’art. 31 della L. 5.8.1978 n. 457, alla lett. c), definisce gli interventi di “risanamento conservativo”, ammettendo “il consolidamento, il ripristino ed il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, nonché l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti” (norma confermata dal successivo TU dell’edilizia DPR 6.6.2001 n. 380, art. 3).
Infine, va considerato che la giurisprudenza recente ammette, in modo costante, che nel concetto di “ristrutturazione” debba ricomprendersi anche la demolizione e ricostruzione dell’edificio (cfr. TAR Emilia Romagna n. 460 - 31 marzo 2004; TAR Campania n.2751 - 5 marzo 2004; C.S. V n. 476 del 10 febbraio 2004 e n. 5310 del 18 settembre 2003).
Inoltre, secondo il TAR Sicilia (Catania, n. 1592 - 3 ottobre 1998) costituiscono opere di manutenzione straordinaria o, tutt' al più, di restauro o risanamento conservativo (art. 20 lett. b ) e c ) L. reg. sic. 27 dicembre 1978 n. 71) , come tali soggette ad autorizzazione gratuita ai sensi dell' art. 5 L. reg. 10 agosto 1985 n. 37, la demolizione e ricostruzione di un muro perimetrale o del tetto di un edificio, senza alcun mutamento planovolumetrico né della destinazione d' uso.»

TAR PR 583/2003: « La ricorrente chiede inoltre l’annullamento della variante generale al P.R.G. comunale adottata con deliberazione consiliare n. 1544/89 e approvata dalla Giunta Regionale dell’Emilia - Romagna con deliberazione n. 1184 del 31/3/1992, limitatamente alla parte in cui essa attribuisce valore storico - ambientale al suddetto edificio rurale, consentendo riguardo a quest’ultimo, soltanto interventi di risanamento conservativo.
Il Collegio deve premettere, in fatto, che la predetta variante al P.R.G. ha individuato in planimetria diversi edifici, ritenuti di valore storico-ambientale- dislocati nelle varie zone del territorio comunale esterne al centro storico e assoggettando gi stessi alla disciplina urbanistica di cui all’art. 27 bis delle N.T.A. che consente, relativamente a detti immobili, esclusivamente interventi di restauro o di risanamento conservativo.
Ciò premesso, passando ad esaminare il merito della controversia, il Collegio ritiene che debba essere esaminato prioritariamente il terzo mezzo d’impugnazione, con il quale la società ricorrente sostiene l’illegittimità “in parte qua” della predetta variante al P.R.G. e del conseguente diniego di concessione edilizia, rilevando, in concreto, l’illogicità della previsione dello strumento urbanistico, in quanto mancherebbero entrambi i presupposti per la tutela e la conservazione dell’immobile rurale oggetto di causa..
La società ricorrente ritiene, in primo luogo, che l’edificio rurale non rivesta alcun valore storico – ambientale e, in secondo luogo, che, dato lo stato di irreversibile degrado in cui l’immobile si trova, non sarebbero stati comunque possibili interventi edilizi di risanamento conservativo.
Il Tribunale, con ordinanza collegiale istruttoria n. 3 del 2003 disponeva consulenza tecnica d’ufficio.
Con successivo verbale in data 15/4/2003 venivano posti al c.t.u. nominato nella persona dell’Arch. Franco CARPARELLI, i seguenti quesiti: 1) Se all’immobile colonico oggetto di causa possa essere attribuito o meno valore sotto il profilo storico-ambientale; 2) Se, relativamente al suddetto immobile, all’epoca dell’approvazione, da parte della Regione Emilia Romagna, della variante generale 1989 al P.R.G. del Comune di Parma (anno 1992), era tecnicamente possibile realizzarne il recupero edilizio tramite operazioni di mero restauro e risanamento conservativo, senza snaturare le caratteristiche dell’intervento.
In data 23/9/2003, il consulente incaricato depositava la relazione tecnica nella quale era contenuta risposta negativa ad entrambi i quesiti.
In sintesi, Il C.T.U., sulla base delle motivazioni tecniche esposte nella relazione, concludeva che: “a) nessun valore – sotto il profilo storico – ambientale – può essere attribuito all’immobile colonico oggetto di causa; b) all’epoca dell’approvazione da parte della Regione Emilia Romagna della “variante generale al P.R.G.” non era tecnicamente possibile realizzare il recupero edilizio tramite operazioni di mero restauro e risanamento conservativo senza snaturare le caratteristiche dell’intervento”.»

TAR NA 5552/2007: « 1. Con il presente gravame, ritualmente depositato e notificato, i ricorrenti impugnano il provvedimento n.581 del 16.10.2006 con cui il Comune di Napoli ha respinto l’istanza di accertamento in conformità delle opere realizzate in via Pigna n.91 , nella considerazione che “le opere realizzate in copertura e quelle previste a completamento non sono riferite all’intera copertura del fabbricato sanato con concessione edilizia n.47/85, l’intervento non unitario non è coerente con i principi di restauro e risanamento conservativo e pertanto non è autorizzabile” e contestualmente ha disposto la demolizione delle opere abusive realizzate.
2. Con il primo motivo di ricorso i ricorrenti lamentano la violazione dell’art.10 bis della legge n.241/90, contestando in punto di fatto di non avere mai ricevuto la comunicazione dei motivi ostativi all’accoglimento dell’istanza, che secondo la motivazione del provvedimento impugnato sarebbe stata ricevuta in data 18.09.2006, prot.n.2393 del 17.7.2006.
La censura è palesemente infondata.
Dalla documentazione agli atti, invero, risulta infatti che il Sig.Pagnotta ha sottoscritto personalmente la ricevuta della relativa raccomandata in data 18.09.2006, con la conseguenza che il Collegio può esimersi dall’esaminare, in punto di diritto, la censura in questione.
3. Con il secondo motivo di ricorso viene dedotta la violazione dell’art.37 D.P.R.n.380/01, la violazione dell’art.3 della legge n.241/90, eccesso di potere, istruttoria inadeguata, falso presupposto ed illogicità.
Le doglianze mosse dai ricorrenti attengono innanzitutto all’infondatezza del provvedimento in punto di fatto, laddove esso muove dal presupposto che l’intervento in questione non sia suscettibile di sanatoria in relazione alle previsioni urbanistiche per la zona in questione, zona F sottozona Fa2- individuata nella tavola 8 quale immobile reperito da destinare a spazio pubblico- disciplinata dagli artt.45 e 46 della variante al PRG approvata con DPGRC n.323 dell’11.6.2004, ambito 32 Camaldoli, zona soggetta a vincolo del Dm 25.1.1958 rientrante nel perimetro del Parco regionale metropolitano delle colline di Napoli come zona B, trattandosi di “intervento non unitario”, e perciò in quanto tale non coerente con i principi di restauro e risanamento conservativo.
Ed infatti, ai sensi delle norme predette le trasformazioni ammissibili nella zona in questione sono quelli di restauro e risanamento conservativo.
Tuttavia, ad avviso dei ricorrenti, la motivazione del provvedimento impugnato è carente laddove non giustifica perché le opere realizzate sono considerate di restauro e risanamentoconservativo e non anche di manutenzione ordinaria e straordinaria, né risultano specificate o enunciate le caratteristiche dell’ambiente circostante che risulterebbero incise; inoltre il provvedimento di diniego è carente sotto il profilo motivazionale in quanto non richiama le disposizioni normative ostative al rilascio del titolo ma si limita ad affermare genericamente “la difformità delle opere dalle normative urbanistiche e dalle prescrizioni degli strumenti urbanistici” e non giustificherebbe pertanto la previsione restrittiva adottata dall’amministrazione.
Sotto il profilo della carenza di istruttoria, i ricorrenti denunciano invece la contraddittorietà tra il provvedimento adottato ed il precedente condono dell’intero fabbricato, rilasciato con provvedimento n.1379 del 21.7.2003, sulla base del parere favorevole espresso dalla Commissione Edilizia Beni Ambientali del Comune di Napoli del 20.4.2002, motivato sulla considerazione che “il complesso residenziale/commerciale si colloca in un area che dal punto di vista paesaggistico ambientale è stata fortemente alterata dai piloni della tangenziale (…).Pertanto non è rilevabile grande contraddizione tra la permanenza di questo insediamento e l’attuale concreta situazione paesaggistico ambientale del sito”.
La censura è infondata.
L'istruttoria della domanda di sanatoria deve infatti ritenersi congruamente e correttamente condotta allorché sia volta alla verifica della conformità delle opere realizzande alle prescrizioni urbanistico-edilizie e a quelle recate da norme speciali; tale verifica, così come il provvedimento autorizzatorio nel quale la stessa sfocia, ha carattere vincolato, nel senso che non può eccedere il descritto accertamento, sì che il provvedimento finale non necessita di altra motivazione che non sia quella della rispondenza dell'opera alle suddette prescrizioni e della stretta osservanza delle limitazioni dalle stesse poste (T.A.R. Lazio Latina, 27 ottobre 2006 , n. 1375; Consiglio Stato , sez. IV, 30 giugno 2005 , n. 3539).
Né nel caso in esame può attribuirsi alcuna rilevanza, ai fini della sussistenza del difetto di istruttoria e del difetto di motivazione, il parere favorevole espresso dalla Commissione Edilizia Beni Ambientali del Comune di Napoli del 20.4.2002 nell’ambito del procedimento che ha portato al condono dell’intero fabbricato rilasciato con provvedimento n.1379 del 21.7.2003, attesi i diversi presupposti del condono edilizio ai sensi dell’art. 39 della legge n.724/94 e dell’accertamento in conformità ex art.36 DPR 380/01.
In particolare, il provvedimento di rigetto dell'istanza di permesso di costruire in sanatoria deve essere supportato da una motivazione consistente nella concreta individuazione di un contrasto del progetto presentato con specifiche norme urbanistiche, esplicitamente indicate, dovendosi procedere ad una valutazione della compatibilità dell'intervento già realizzato con la disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso che al momento della presentazione della domanda, valutazione che costituisce l'essenza dell'istituto dell' accertamento di conformità di cui all'art. 36, d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 (T.A.R. Puglia Lecce, sez. III, 18 marzo 2005 , n. 1528).
Nel caso in esame, contrariamente a quanto sostenuto dai ricorrenti, le norme urbanistiche violate sono state specificamente indicate ed individuate negli artt.45 e 46 della variante generale al PRG, ritenendosi l’intervento realizzato non unitario ed in contrasto con i principi in materia di restauro e risanamento conservativo.
Né spettava all’amministrazione motivare sul perché l’intervento realizzato sia stato ritenuto non compatibile con i principi in materia di restauro e risanamento conservativo - unica modificazione consentita nella zona di cui trattasi ai sensi degli artt.45 e 46 citati - derivando tale incompatibilità dalla natura delle opere realizzate rispetto al concetto di restauro e risanamento, così come definito dalla vigente normativa.
Ed infatti, ai sensi dell'art. 31 lett. b) e c), l. 5 agosto 1978 n. 457, ora trasfusa nell'art. 31 lett. c) d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, mentre gli interventi di manutenzione straordinaria comprendono "le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso", gli interventi di restauro e di risanamento conservativo sono "rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio".
Osserva il Collegio che l'esame della doglianza non può prescindere della regola fondamentale che presiede agli interventi di restauro e risanamento conservativo, dettata dall'art. 31, lett. c) della legge 5 agosto 1978 n. 457, ora trasfusa nell'art. 3 del d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 , ossia da un lato che si tratti di un insieme sistematico di opere e dall’altro che si osservi il rispetto degli elementi tipologici formali e strutturali dell'organismo da ristrutturare.
La norma va intesa nel senso che "l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso", che rientra nel concetto di risanamento e restauro, non è ammessa comunque, ma è consentita purché non comporti alterazione degli elementi tipologici formali e strutturali, preminentemente salvaguardati (Consiglio Stato , sez. V, 28 giugno 2004 , n. 4794, Consiglio Stato , sez. IV, 21 maggio 2004 , n. 3295)
Pertanto, gli interventi edilizi eseguiti su un fabbricato, indipendentemente dalle dimensioni dagli stessi assunti, ove comportino una modifica nel prospetto del fabbricato, non possono essere ricondotti nella nozione nè di opere interne nè di manutenzione straordinaria nè di intervento di restauro e risanamento conservativo, bensì in quella di ristrutturazione edilizia e necessitano quindi del titolo concessorio (T.A.R. Basilicata Potenza, 22 febbraio 2003 , n. 182).
In particolare non può essere ascritto alla categoria degli interventi di restauro o di risanamento conservativo previsti dall'art. 31 l. n. 457 del 1978 ogni intervento in cui difetti l'elemento fondamentale della fattispecie costituito dalla preesistente struttura del fabbricato, ma rientra più propriamente nei lavori di ristrutturazione edilizia (Consiglio Stato , sez. V, 09 febbraio 2001 , n. 577).
Le fattispecie del restauro e risanamento conservativo presuppongono infatti un organismo edilizio preesistente e si caratterizzano per l'esecuzione di interventi che, pur diretti a migliorarlo funzionalmente, ne conservano l'assetto e le caratteristiche edilizie e strutturali, lasciandone inalterata la tipologia e la morfologia mercè un insieme sistematico di opere che rispettino quest'ultimo e, nel rispetto dei suoi elementi tipologici, formali e strutturali, ne consentano destinazioni d'uso compatibili , per cui esso non consente l'inserimento di elementi nuovi nell'edificio, indipendentemente dalla loro consistenza, che non siano specificamente in funzione del consolidamento, del ripristino e dell'aggiornamento degli elementi accessori e degli impianti (Consiglio Stato , sez. V, 06 settembre 1999 , n. 1019, Consiglio Stato , sez. V, 23 giugno 1997 , n. 704).
Dunque, se nella tipologia degli interventi di recupero del patrimonio esistente, neppure quello, più radicale, della ristrutturazione (art. 31 citato, lett. d) ammette incrementi volumetrici, ovvero modifiche di forma (sagoma), volume, altezza, a maggior ragione detti incrementi o modifiche non sono consentiti nell'ambito degli interventi di minore portata, per giunta in un contesto ambientale di cui il piano attuativo si propone di salvaguardare i peculiari caratteri (T.A.R. Lombardia Milano, sez. II, 24 marzo 2005 , n. 654, T.A.R. Campania Napoli, sez. IV, 06 luglio 2004 , n. 9924).
Sulla base di quanto ora affermato, la realizzazione di una scala a chiocciola per l’accesso al telaio di copertura, la realizzazione di un foro nel solaio finalizzato all’inserimento di un lucernaio in plexiglas e di un parapetto di lapillo di mt.1,00 per delimitare la proprietà del terrazzo ed il programmato intervento per l’installazione di una ringhiera lungo il lato del terrazzo e di pannelli di vetro lungo il perimetro di uni dei terrazzi a livello, oltre che la costruzione di un muro in calcestruzzo a contenimento di eventuali smottamenti del terreno circostante consistendo in opere che comportano la realizzazione di manufatti che sono pacificamente nuovi e che non sono necessari al restauro ed al ripristino dell'immobile preesistente, nè costituiscono elementi accessori ovvero impianti necessari all'uso della preesistente struttura, configurano non interventi di restauro e risanamento conservativo, bensì ipotesi di ristrutturazione edilizia non consentite nella zona edilizia in oggetto.
Diversa considerazione invece attiene alla qualificazione della rifazione della copertura con impermeabilizzazione e apposizione della pavimentazione, previa eliminazione del manto di asfalto e rifacimento del masso delle pendenze.
Sul punto, tuttavia, non può accogliersi il profilo della doglianza di parte ricorrente, secondo cui il provvedimento sarebbe affetto da eccesso di potere per falso presupposto atteso che il Comune si è limitato a considerare che “le opere non sono riferite all’intera copertura del fabbricato”, senza tener conto del fatto che non poteva essere altrimenti in quanto il terrazzo è solo parzialmente di proprietà dei ricorrenti, competendo analoghi interventi di pavimentazione per la residua porzione agli ulteriori proprietari.
Infatti, sotto il profilo urbanistico-edilizio sono ininfluenti le questioni relative alla ripartizione interna della proprietà del fabbricato ed atteso che –come sopra dettagliatamente esposto- è incompatibile con il concetto di restauro e risanamento conservativo un restauro “pro-quota”, spettava quindi ai ricorrenti concordare un intervento di restauro unitario con i restanti proprietari del terrazzo.
Ciò premesso, ad avviso del Collegio il “rifacimento” della pavimentazione del terrazzo – termine, questo, utilizzato pacificamente dalla stessa amministrazione- costituisce intervento trasformativo di manufatto esistente, il quale è idoneo a rientrare nel concetto di restauro e risanamento conservativo, ove beninteso riguardi l’intero fabbricato.»

TAR RM 1267/2009: « Il Collegio, ai fini di un esaustivo e documentato esame della controversia, ha ritenuto necessario disporre una verificazione per accertare se gli immobili condotti in locazione dagli odierni ricorrenti si trovino in stato di degrado tanto da necessitare interventi di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia.
Infatti va ricordato che, nell'ambito della disciplina relativa alla dismissione del patrimonio immobiliare delle amministrazioni pubbliche, sono state previste condizioni di alienazione meno favorevoli per i conduttori degli immobili di pregio già in base all'art. 2, comma 2, della L. n. 488/1999.
Tale disciplina è stata poi integrata dall'articolo 3 del decreto legge 25 settembre 2001 n. 351, convertito in legge 23 novembre 2001 n. 410, che ha previsto che con decreti ministeriali sono individuati gli immobili di pregio e che tali devono essere considerati gli immobili situati nei centri storici urbani ad eccezione di quelli individuati sempre con decreti ministeriali, su proposta dell'osservatorio sul patrimonio immobiliare degli enti previdenziali e di concerto con l'agenzia del territorio.
Con D.M. 31 luglio 2002 sono stati fissati i criteri per l'individuazione degli immobili di pregio e, tra questi, è stata prevista l'ubicazione nel centro storico con esclusione sia delle zone degradate soggette a piani di recupero sia degli immobili degradati (identificabili attraverso un criterio di valore).
Già sulla base di tali criteri era quindi evidente che la mera ubicazione nel centro storico non fosse sufficiente ai fini della qualificazione dell'immobile come di pregio e che fosse invece necessaria una verifica della sussistenza o meno dello stato di degrado.
Di conseguenza, le modifiche introdotte dall'articolo 26 del decreto-legge 30 settembre 2003 n. 269, convertito in legge 24 novembre 2003 n. 326, sono solo parzialmente innovative, in quanto per lo più tendono a precisare quali sono gli elementi in base a cui può essere esclusa la qualificazione di pregio.
Sulla base di tale modifica il comma 13 dell'art. 3 del D.L. n. 351/2001 è così stato modificato: "Con i decreti di cui al comma 1, su proposta dell'Agenzia del territorio, sono individuati gli immobili di pregio. Si considerano comunque di pregio gli immobili situati nei centri storici urbani, ad eccezione di quelli individuati nei decreti di cui al comma 1, su proposta dell'Agenzia del territorio, che si trovano in stato di degrado e per i quali sono necessari interventi di restauro e di risanamento conservativo, ovvero di ristrutturazione edilizia".
Il legislatore ha introdotto tale specificazione proprio al fine di precisare in quali casi gli immobili siti nei centri storici urbani possono non essere considerati di pregio.
La giurisprudenza del Consiglio di Stato si è più volte espressa nel senso dell'immediata applicabilità del citato articolo 26 e dell'insufficienza, ai fini della qualificazione come immobile di pregio, della mera collocazione in centro storico, non accompagnata dall'accertamento circa l'assenza dello stato degrado e della necessità di interventi di restauro, di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia (cfr. fra le altre Cons. Stato VI, 26 ottobre 2005 n. 5960).
Secondo la più recente giurisprudenza del Consiglio di Stato poi (cfr. in particolare CdS VI, 7.8.2008 n. 3899 e CdS VI, 10.9.2008 n. 4320), per un immobile situato in centro storico la qualifica di pregio deve essere esclusa quando concorrono lo stato di degrado e la necessità di interventi di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia. In particolare, si deve trattare di un "degrado qualificato", che non va collegato al concetto di inagibilità dell'immobile - perché diversamente il bene non sarebbe nemmeno idoneo alla vendita e non sarebbe stato neanche idoneo alla locazione - ma deve presentare diffuse carenze dovute a perdita delle originarie caratteristiche di funzionalità e di sicurezza, tali da escludere la qualificazione di pregio; mentre, gli interventi di "recupero" ammessi, che possono escludere la qualificazione di pregio degli immobili, sono quelli di cui alle lettere c) e d) dell'art. 31, comma 1, della legge 457 del 1978, poi trasfusi nell'art. 3 del d.p.r n. 380/2001.
Ne consegue che non possono essere definiti degradati, ai fini che qui interessano, gli immobili che necessitano di interventi di riparazione, rinnovamento o sostituzione delle finiture esterne, che rientrano nel concetto di manutenzione ordinaria, ovvero che abbisognano di modifiche necessarie per rinnovare o sostituire parti anche strutturali dell'edificio o realizzare o integrare i servizi igienici e tecnologici, senza alterazione dei volumi e delle superfici delle singole unità abitative, da far rientrare nel concetto di manutenzione straordinaria.
La nozione di immobile degradato va quindi interpretata in senso relativistico, con riferimento allo stato di conservazione che è lecito attendersi riguardo alle endemiche caratteristiche del bene ubicato nel centro storico, il quale versa di norma in una situazione differenziata rispetto agli altri almeno quanto all'epoca della sua costruzione; cosicchè la vetustà di un immobile comporta che il normale stato di conservazione del medesimo possa o anche debba richiedere l'effettuazione di opere manutentive o di rifacimento senza che per questo il bene possa essere qualificato come degradato (Cons. di Stato, VI, n. 2553 del 2008)
Deve quindi ritenersi che per immobili, quali quelli oggetto della presente controversia, situati in centro storico, la qualificazione "di pregio" debba essere esclusa soltanto quando concorrono i seguenti elementi:
a) stato di degrado;
b) necessità interventi di restauro e di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia
Non è invece sufficiente la sussistenza di uno solo dei due elementi per escludere il pregio dell'immobile, in quanto la congiunzione "e" presente nel citato articolo 26 costituisce inequivocabile riscontro della necessaria compresenza dei due elementi (cfr. Cons. Stato VI, 26 ottobre 2005 n. 5960).
La norma impone quindi di verificare se l'immobile, benché eventualmente ancora agibile, presenti diffusi elementi o situazioni di degrado (cioè carenze dovute a perdita di originarie caratteristiche di funzionalità e sicurezza e carenze dovute a mancato adeguamento a intervenuti più elevati e prescritti standard di funzionalità e sicurezza) tali da escludere la qualificazione di pregio e se necessiti, conseguentemente, di interventi di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia.
Nel caso di specie i ricorrenti hanno lamentato il difetto di istruttoria sotto i richiamati profili di fatto e, a fronte degli insufficienti accertamenti istruttori espletati dall’Amministrazione procedente, hanno prodotto documentazione (in particolare perizia di parte) che mette in luce lo stato di notevole degrado diffuso degli immobili e gli interventi di manutenzione necessari ed urgenti per il ripristino dell’edificio.
Alla stregua di quanto sopra il Collegio ha conseguentemente ritenuto necessario disporre una verificazione volta ad accertare se le condizioni degli immobili, per i quali è causa, siano tali da impedirne la qualificazione come immobili di pregio.
L’Istituto incaricato ( Provveditorato interregionale Opere Pubbliche per la Lombardia e la Liguria, presso Ministero Infrastrutture) ha opportunamente provveduto a produrre relazione di verificazione in esito ad accurati e puntuali accertamenti delle condizioni strutturali e di conservazione dell’immobile.
Alla luce di quanto riferito, valutati gli elementi di cognizione assunti attraverso il ricorso alla verificazione, il Collegio ritiene che l’immobile nel quale si trovano gli appartamenti condotti in locazione dagli odierni ricorrenti non possa non essere considerato immobile di pregio ai fini della determinazione del prezzo di vendita.
E’ risultato infatti che l’immobile si trova in uno stato complessivo tale di conservazione da garantire l’abitabilità e che i singoli appartamenti necessitano soltanto di interventi di adeguamento degli impianti elettrici e di sostituzione dei serramenti esterni.
Gli unici interventi di manutenzione straordinaria e di risanamento conservativo ritenuti necessari dal tecnico incaricato della verificazione riguardano soltanto le parti comuni e sono limitati comunque all’adeguamento impiantistico ed al recupero delle finiture, mentre si esclude la necessità di interventi di restauro e di quelli dell’art. 3 lett. d) sopra citato.
Alla stregua quindi della corretta interpretazione del quadro normativo, come sopra ricostruito, gli immobili in questione non presentano il concorso di tutti requisiti previsti ai fini dell’attribuzione della qualifica di immobili degradati e dell’applicazione del relativo regime speciale di vendita.
E’ bene ribadire infatti che non puo’ assimilarsi la situazione di vetustà o anche di fatiscenza in cui versa un immobile sito nel centro storico, con la ben più grave situazione di degrado che renda necessari interventi di restauro, di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia, con la conseguente necessità di cospicui interventi sulle parti strutturali degli edifici, tassativamente descritti dall’art.3 del testo unico.
Ed invero secondo l’id quod plerumque accidit può avvenire che l’immobile richieda più o meno urgenti interventi di adeguamento degli impianti comuni o di manutenzione, ma tali necessità non precludono una dignitosa e sicura abitazione e non consentono, alla stregua del parametro normativo, l’attribuzione della qualifica di immobile degradato.
Infondata è la censura di difetto di istruttoria dei provvedimenti impugnati, sulla quale molto insistono i ricorrenti, in quanto la documentazione acquisita evidenzia che è stata effettuata una attività istruttoria di particolare ampiezza ed approfondimento da parte di funzionari dell'Agenzia del Territorio e dell'INPDAP, con esame di tutti i possibili aspetti connessi allo stato dell’immobile e delle singole proprietà immobiliari e che per ogni unità immobiliare è stata effettuata una scheda tecnica.
Quanto alla dedotta violazione dell’art. 7 della legge n. 241/90 nello svolgimento del procedimento volto all’adozione del decreto 1 aprile 2003, con il quale sono stati identificati gli immobili di pregio, osserva il Collegio che tale attività della PA deve ritenersi sostanzialmente preparatoria, propedeutica alla effettiva dismissione degli immobili di pregio e finalizzata agli accertamenti istruttori per dettare regole generali di pianificazione dell'ulteriore azione ai fini dei futuri singoli atti di dismissione; sicché, come ha avuto modo di sottolineare la giurisprudenza, tale attività di verifica non soggiace alla norma di cui all'articolo 7 della legge n. 241 del 1990 (Cons. Stato, VI, 31 maggio 2003 n. 3037; TAR Lazio, II 13.9.2006 n. 8459; TAR Campania Napoli, I n. 7264 del 2005 e n. 8829 del 2005).»


TAR BA 4950/2002: « b) Fusione di più unità immobiliari. Va sottolineato che gli interventi di recupero dell’edilizia esistente sono definiti dall’art. 31 legge 457/78 secondo un ordine di progressiva importanza e complessità delle opere, talchè ogni intervento che segue nell’ordine assorbe quello che lo precede. In concreto alla manutenzione ordinaria (lettera a) non soggetta ad alcun controllo preventivo, segue la lettera b <manutenzione straordinaria> e poi ancora la lettera c <intereventi di restauro e risanamento conservativo>. Orbene nel mentre la manutenzione straordinaria comprende riguarda interventi intesi a mantenere in efficienza l’edificio e le singole unità, il risanamento conservativo (accomunato al restauro, che nel significato storico e/o estetico dell’immobile qui non sovviene) riguarda opere di maggiore complessità di quelle rientranti nella tipologia precedente di manutenzione straordinaria, e cioè interventi volti a conservare l’organismo edilizio (se del caso formato da più unità), assicurandone nel tempo la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere. In sintesi il rispetto delle singole unità immobiliari è espressione che si rinviene nella lettera b) e non anche nella lettera c). La conclusione è che nella tipologia del risanamento conservativo le opere possono essere intese sia a mutare la destinazione d’uso (vedi quanto si è detto in precedenza) sia ad accorpare i singoli subalterni che concorrono a formare l’organismo edilizio da considerarsi nella sua interezza rispetto all’esistente.
c) Mutamenti formologici siccome i subalterni 5 e 6 sviluppantesi originariamente in senso verticale, vengono accorpati ed in senso orizzontale.
Vale quanto detto nella narrativa che immediatamente precede circa la possibilità nell’ambito del risanamento conservativo, tipologia che consente la d.i.a., di accorpare unità immobiliari formanti l’organismo edilizio.»

TAR TS 163/2001: « Inutile dire,poi, della assoluta inconsistenza della tesi attorea,secondo la quale ci troveremmo di fronte,in realtà,ad un intervento di restauro o di risanamentoconservativo,finalizzato a riportare in vita l’organismo edilizio preesistente,mantenendo le originarie caratteristiche plani-volumetriche:intervento,pertanto,.soggetto al regime autorizzatorio e non a quello concessorio ex art.78 L.R.n.52/1991(“ 1. Sono soggetti al rilascio dell'autorizzazione edilizia gli interventi di rilevanza edilizia, di cui al capo II, ad esclusione di quelli:.......di restauro di cui all'articolo 69,..........di risanamento conservativo di cui all'articolo 71, soggetti a denuncia di inizio attività, qualora sussistano le condizioni di cui all'articolo 80, comma 2).
E’ sufficiente leggere gli artt.67,69 e 71 della L.R.n.52/1991 citati dalla ricorrente per escludere le ipotesi suddette.
L’art. 67( Definizione)così recita:”1. Sono interventi di rilevanza edilizia quelli attuati sul patrimonio edilizio esistente rivolti a mantenere e migliorare lo stato fisico e funzionale dei fabbricati e quelli nuovi che, per consistenza, funzione e durata, non hanno rilevanza urbanistica.
2. Nella categoria di intervento di cui al comma 1 sono compresi:.... b) gli interventi di restauro di cui all'articolo 69;.... d) gli interventi di risanamento conservativodi cui all'articolo 71;...... 3. Le definizioni di cui al presente Capo prevalgono su quelle contenute negli strumenti urbanistici comunali e nei regolamenti edilizi”.
L’art. 69( Interventi di restauro),stabilisce che:”1. Si configura quale intervento di restauro l'insieme sistematico di opere riguardanti un intero organismo edilizio o parti significative dello stesso, finalizzato ad assicurarne la funzionalità salvaguardando e valorizzando i particolari valori artistici, storici o documentali, ivi compresi quelli di matrice industriale, in esso presenti e desumibili dallo studio filologico contenuto nel progetto.
2. Tale intervento comprende il consolidamento, il risanamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento di eventuali elementi strutturali nuovi richiesti da esigenze di stabilità, degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio”.
L’art. 71( Interventi di risanamento conservativo)prevede che:” 1. Si configura quale intervento di risanamento conservativo l'insieme sistematico di opere volte a risanare e conservare un intero organismo edilizio o parti significative dello stesso nel rispetto della sua distribuzione e funzionalità interna, purché non riguardino edifici sui quali, per le loro caratteristiche, si debba operare con gli interventi di cui agli articoli 69 e 70.
2. Tale intervento comprende il consolidamento, il risanamento, il ripristino degli elementi costitutivi dell'edificio che non rientrino tra gli interventi di manutenzione straordinaria”.
Nel caso di cui alla attuale controversia,le fattispecie del restauro e del risanamento conservativo,che comportano un insieme sistematico di opere volte a specifichefinalità,sono del tutto estranee all’intervento programmato,che si inquadra pacificamente nel paradigma dell’ampliamento.
Va,inoltre,detto che,contrariamente a quanto opina la deducente,per stabilire la tipologia di un dato intervento,alla luce della declaratoria della legge regionale n.52 del 1991,va istituito un raffronto con l’edificio esistente,e non già con un edificio che(come accaduto nel caso)in seguito all’ intervento di ristrutturazione non esiste più nelle sue caratteristiche originarie, .
3.Il secondo motivo è così rubricato:
Eccesso di potere per contraddittorietà tra provvedimenti,illogicità e contraddittorietà di motivazioni.
I rilievi vanno disattesi.
Innanzitutto occorre ribadire che nella fattispecie esula de plano la ipotesi del risanamento conservativo;inoltre,non può stabilirsi un confronto con l’edificio originario(che rispettava le distanze legali),ma con quello ristrutturato. »


TAR SA 1927/2007: « l progetto presentato dalla sig.ra Rascio qualifica l’intervento in termini di “risanamento conservativo” e a tale tipologia accede anche il permesso di costruire in questa sede impugnato, facendo conseguentemente applicazione della disciplina di piano per esso prevista.
Ritiene, peraltro, il Tribunale che i lavori assentiti non rientrano nella figura del “risanamento conservativo”, trattandosi di intervento edilizio interessante un “rudere”, correttamente inquadrabile nella diversa fattispecie della “nuova costruzione”.
A tale conclusione si giunge facendo corretta applicazione dei principi in materia elaborati dalla giurisprudenza, con particolare riferimento alla (più ampia) figura della ristrutturazione edilizia.
Invero, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia costituiscono interventi di recupero sul patrimonio edilizio esistente (si veda in proposito l’art. 31 della legge n. 457/1978, i cui contenuti sono stati trasfusi nell’art. 3 del T.U. edilizia), onde i relativi concetti postulano necessariamente la preesistenza di un fabbricato da ristrutturare o risanare, ossia di un organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura. Di conseguenza, la ricostruzione su ruderi o su di un edificio già da tempo demolito (anche in parte) o diruto costituisce nuova opera ( cfr. Cons. Stato, V, 15-4-2004, n. 2142; V, 1-12-1991, n. 2021; 10-3-1997, n. 240; 4-11-1994, n. 1261; TAR Calabria, Catanzaro, II, n. 2321/2004).
Il concetto di costruzione esistente postula, invero, la possibilità di individuazione della stessa come identità strutturale, in modo da farla giudicare presente nella realtà materiale quale specifica entità urbanistico-edilizia esistente nella attualità, sicchè l’intervento edificatorio sulla stessa non costituisce trasformazione urbanistico edilizia del territorio rilevante in termini di nuova costruzione.
Deve, pertanto, trattarsi di un manufatto che, a prescindere dalla circostanza che sia abitato o abitabile, possa essere comunque individuato nei suoi connotati essenziali, come identità strutturale, in relazione anche alla sua destinazione (cfr. Cons. stato, V, 10-2-2004, n.475; V, 15-3-1990, n. 293).
Esso deve essere entità edilizia già esistente e rilevante come tale, giustificandosi solo in questo caso la non operatività dei parametri edilizi previsti per le nuove costruzioni.
Tali caratteri non sono certamente individuabili nei cd. “ruderi”, avendo questi perduto i caratteri della entità urbanistico-edilizia originaria sia in termini strutturali che funzionali.
Sicchè a nulla rileva la circostanza che , attraverso complesse ed anche attendibili attività tecniche, si riesca a risalire alla consistenza originaria dell’edificio, considerato che quest’ultimo non esiste più come entità edilizia rilevante nell’attualità e, dunque, la sua ricostituzione si configura comunque come una nuova trasformazione urbanistico-edilizia del territorio, assoggettata al rispetto delle relative prescrizioni.
Applicando i suddetti principi alla vicenda oggetto di causa, emerge in tutta evidenza che il progettato intervento non risulta assentibile quale mero risanamento conservativo, dovendo invece essere considerato una nuova costruzione.»



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