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Ristrutturazione Edilizia


A cura della Redazione


Il concetto di “ristrutturazione edilizia” trova la sua base normativa nell’art. 3 del D.P.R. 6/6/2001 n. 380 (T.U. in materia edilizia) nel quale è stato trasfuso l’art. 31 della legge 5/8/1978 n. 457. Secondo l’articolo 3 citato (come mod. dall’art. 1, D.Lgs. 27 dicembre 2002, n. 301) si intendono «interventi di ristrutturazione edilizia», gli interventi «rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica».

Secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, la definizione di ristrutturazione edilizia (art. 3, lett d, dpr n. 380/2001) fa riferimento alla possibilità che tale tipo di intervento comporti la costruzione di un edificio in tutto o in parte diverso, ma in quanto limite complessivo e non dimensionale ammesso e raggiungibile dall’intervento; quanto alla tipologia, la disposizione, prevede che l’insieme sistematico delle opere che connota la ristrutturazione, si realizza anche attraverso la sostituzione dei materiali e può condurre a detto diverso risultato, ma ribadisce anche il rispetto della volumetria preesistente; a differenza della sostituzione dei materiali, l’incremento volumetrico non rientra nelle diversità ammesse dalla definizione di ristrutturazione (cfr Cons di Stato, 15 settembre 2009 n. 5509, 22 marzo 2007 n. 1388, 31 ottobre 2006 n. 6464, 30 agosto 2006 n. 5061, 16 marzo 2005 n. 1062 e 15 aprile 2004 n. 2142).

Più in generale, nel mancato rispetto delle puntuali caratteristiche preesistenti, ossia quando non vi sia piena “fedeltà” dell’intervento progettato rispetto al vecchio fabbricato, non può parlarsi di “ristrutturazione”, bensì il medesimo intervento deve essere qualificato come “nuova costruzione” e, in quanto tale, resta assoggettato alle limitazioni imposte dalle norme urbanistiche dettate in proposito (cfr., sul punto, Cons. St., Sez. V, 3 marzo 2004 n. 1022 e n. 918/2008).

Pertanto per ristrutturazione edilizia s’intende quella che riconduce ogni innovazione (anche di ordine strutturale) pur sempre nell’ambito dell’identità tipologica del fabbricato originario, replicandone sostanzialmente volume, superficie, sagoma ed altezza (cfr. ex multis Cons. di Stato - Sez. V - 16/3/2005 n. 1062 e riferimenti ivi); nella nozione di ristrutturazione edilizia rientra anche la demolizione e la ricostruzione del manufatto purchè quest’ultima sia - appunto - fedele alla preesistete sagoma, volume e superficie (Cons. di Stato - Sez. IV - 28/7/2005 n. 4011; id. 7/9/2004 n. 5791).

Il concetto di ristrutturazione edilizia comprende dunque anche la demolizione seguita dalla ricostruzione del manufatto, purché, come si è detto, la riedificazione assicuri la piena conformità di sagoma e volume tra il vecchio e il nuovo manufatto. È quindi possibile pervenire in tal modo ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, a condizione che la diversità sia dovuta ad interventi comprendenti il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti, e non già la realizzazione di nuovi volumi o una diversa ubicazione. Altrimenti, se così non fosse, basterebbe la preesistenza di un edificio per definire ristrutturazione qualsiasi nuova realizzazione eseguita in luogo o sul luogo di quella preesistente (cfr. TAR Campania, Sezione II Napoli, sentenza n.5110 del 30/09/2009, Consiglio di Stato, sez. V, 4 marzo 2008, n. 918).

Ciò che contraddistingue la ristrutturazione dalla nuova edificazione è la già avvenuta trasformazione del territorio, attraverso una edificazione di cui si conservi la struttura fisica (sia pure con la sovrapposizione di un “insieme sistematico di opere, che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente”), ovvero la cui stessa struttura fisica venga del tutto sostituita, ma - in quest’ultimo caso - con ricostruzione, se non “fedele” (termine espunto dall’attuale disciplina), comunque rispettosa della volumetria e della sagoma della costruzione preesistente (cfr. Consiglio di stato, sez. VI, 16 dicembre 2008 , n. 6214; per il principio, comunque pacifico, Cons. St., sez. IV, 28.7.2005, n. 4011; Cons. St., sez. VI, 9.9.2005, n. 4668; Cons. St., sez. V, 29.5.2006, n. 3229; Cons. St., sez. V, 30.8.2006, n. 5061; Cons. St. sez. IV, 26.2.2008, n. 681; Cons. St., sez. V, 4.3.2008, n. 918; Cons. St., sez. IV, 16.6.2008, n. 2981).

Un ambito particolare in cui rileva in giurisprudenza la nozione di ristrutturazione edilizia è quello degli immobili “di pregio”. La disciplina relativa alla dismissione del patrimonio immobiliare delle amministrazioni pubbliche, prevede condizioni di alienazione meno favorevoli per i conduttori degli immobili di pregio (art. 2, comma 2, della L. n. 488/1999 integrato dall'articolo 3 del decreto legge 25 settembre 2001 n. 351, convertito in legge 23 novembre 2001 n. 410). Ora, con D.M. 31 luglio 2002 sono stati fissati i criteri per l'individuazione degli immobili di pregio e, tra questi, è stata prevista l'ubicazione nel centro storico con esclusione sia delle zone degradate soggette a piani di recupero sia degli immobili degradati (identificabili attraverso un criterio di valore). La mera ubicazione nel centro storico non è sufficiente ai fini della qualificazione dell'immobile come di pregio, rendendosi necessaria una verifica della sussistenza o meno dello stato di degrado. A seguito delle modifiche introdotte dall'articolo 26 del decreto-legge 30 settembre 2003 n. 269, convertito in legge 24 novembre 2003 n. 326, che precisano quali sono gli elementi in base a cui può essere esclusa la qualificazione di pregio, il comma 13 dell'art. 3 del D.L. n. 351/2001 è così stato modificato, al fine di precisare in quali casi gli immobili siti nei centri storici urbani possono non essere considerati di pregio: «Con i decreti di cui al comma 1, su proposta dell'Agenzia del territorio, sono individuati gli immobili di pregio. Si considerano comunque di pregio gli immobili situati nei centri storici urbani, ad eccezione di quelli individuati nei decreti di cui al comma 1, su proposta dell'Agenzia del territorio, che si trovano in stato di degrado e per i quali sono necessari interventi di restauro e di risanamento conservativo, ovvero di ristrutturazione edilizia». La giurisprudenza del Consiglio di Stato si è più volte espressa nel senso dell'immediata applicabilità del citato articolo 26 e dell'insufficienza, ai fini della qualificazione come immobile di pregio, della mera collocazione in centro storico, non accompagnata dall'accertamento circa l'assenza dello stato degrado e della necessità di interventi di restauro, di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia (cfr. fra le altre Cons. Stato VI, 26 ottobre 2005 n. 5960). Deve quindi ritenersi che per immobili, quali quelli oggetto della presente controversia, situati in centro storico, la qualificazione "di pregio" debba essere esclusa quando concorrono i seguenti elementi: a) stato di degrado; b) necessità interventi di restauro, di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia.



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Estratti di giurisprudenza rilevante.

TAR BA 2017/2003: « IV. Con distinte argomentazioni, svolte lungo tutto l’ordito defensionale, la ricorrente deduce la illegittimità delle disposizioni regolamentari, ove ritenute applicabili, nella parte in cui, assoggettando l’intervento di “ristrutturazione “ de quo alle norme di piano sopravvenute, contravvengono sostanzialmente alla nozione normativa di “ristrutturazione” quale configurata in primis dall’art.31, lett.d) della L.457/78, nozione che prevarrebbe comunque (come sancito dal II comma dell’art.31 citato) sulle disposizioni degli strumenti urbanistici generali e dei regolamenti edilizi; in altri termini, ove le disposizioni regolamentari definissero e regolassero la ristrutturazione edilizia in maniera difforme da quanto previsto dal citato art.31, le stesse sarebbero comunque inapplicabili per effetto del disposto normativo sopra citato (II comma art.31 cit.).
IV.1) La stessa difesa rileva che la ratio sottesa alla normativa citata, ivi compresa la disposta prevalenza delle disposizioni di legge su quelle regolamentari, consiste nel rendere omogenei nei nuovi ordinamenti comunali i concetti di manutenzione ordinaria e straordinaria (art.31, lett.a e b), di restauro e di risanamento conservativo (art.31, lett.c), di ristrutturazione edilizia e urbanistica.
Nondimeno, a dispetto della finalità omologatrice della norma, è ancora possibile tutt’oggi riscontrare diffuse incertezze sull’effettiva nozione di ristrutturazione edilizia, dovendosi certamente anzitutto rilevare che l’effettiva ampiezza del concetto non giova alla esatta ricostruzione dell’istituto.
Non giova, principalmente, alla precisa definizione della disciplina e degli effetti degli interventi de quibus.
Ed invero, gli interventi di ristrutturazione edilizia ex art.31 lett.d) L.5. agosto 1978 n.457, diversamente dagli interventi di manutenzione straordinaria che tendono a conservare l’organismo edilizio inalterato nei suoi elementi tipologici, sono caratterizzati dalla loro idoneità ad introdurre un “quid novi” rispetto al precedente assetto dell’edificio” (cfr. Cons. di Stato, sez.V, 21.12.1994, n.1559).
Senonché la entità del “quid novi” ad introdursi, essendo evidentemente diversa per ogni singolo intervento comporta effettivamente un margine piuttosto ampio di discrezionalità (tecnica) nel determinare il discrimine tra novum che possa farsi rientrare in quello ammissibile nel concetto stesso di ristrutturazione e non piuttosto qualificare l’intervento come nuova costruzione.
IV.2) Sotto entrambi i profili, la giurisprudenza ha inteso applicare un metodo essenzialmente casistico, rilevando la necessità di darsi carico di verificare per quali aspetti la nuova opera abbia portata innovativa dell’assetto urbanistico del territorio ( in termini, TAR Molise, 9.3.1994, n.40).
Orbene, la oggettiva difficoltà di individuazione del novum ammissibile in sede di ristrutturazione è stata variamente trattata dalla dottrina e dalla giurisprudenza, rilevando essenzialmente sotto due profili: l’obbligo di pagamento degli oneri di urbanizzazione, per un verso, e, quanto più nella specie rileva, l’assoggettamento dell’intervento alle norme sopravvenute di piano, dall’altro, circostanze entrambe da escludersi in tutte le ipotesi in cui fosse in concreto ravvisabile un intervento meramente “sostitutivo”, e non già innovativo, dell’esistente.
Al fine di salvaguardare, nei limiti in cui ciò fosse possibile, la posizione del proprietario di immobile preesistente rispetto al pagamento degli oneri ovvero del rispetto delle più limitative norme sopravvenute, la giurisprudenza ha in realtà inteso allargare la portata del concetto di ristrutturazione, per vero in origine definito con riguardo ai soli interventi intesi al recupero del patrimonio edilizio residenziale (la legge 5 agosto 1978, n.457 è espressamente titolata “Norme per l’edilizia residenziale ed il recupero del patrimonio edilizio esistente”), il che ha fatto talvolta escludere recisamente la sua applicabilità analogica a tutti gli interventi edilizi, come ad esempio alla richiesta trasformazione di un cinema in locali destinati ad uffici e studi professionali (cfr. Cons. di Stato, sez.V, 22.3.1995, n.451; Cons. di Stato, sez.V, 11.10.1996, n.1231).
D’altra parte, la tendenza a considerare ristrutturazione un intervento è stata più frequentemente collegata alla finalità di usufruire del regime di gratuità della concessione ai sensi dell’art.9, lett.d) L.10/77, se le opere avessero riguardato abitazioni unifamiliari, ovvero di avvalersi, eventualmente in occasione della ricostruzione, della normativa urbanistica meno restrittiva vigente al tempo in cui venne rilasciata l’originaria concessione per l’edificio da demolire senza dover rispettare le più gravose prescrizioni imposte dagli strumenti urbanistici sopravvenuti.
IV.3) Per altro verso, la ristrutturazione operata mediante demolizione e ricostruzione non rientrerebbe stricto sensu nel concetto di ristrutturazione (in quanto, logicamente, la previa distruzione del bene osta ed è anzi incompatibile rispetto alla finalità “trasformativa” dello stesso, che postulerebbe appunto la sopravvivenza fisica del bene), a meno di non ipotizzare, ovviamente, che la ristrutturazione medesima debba comunque avvenire nel rispetto della disciplina urbanistica vigente al momento del rilascio della relativa autorizzazione (cfr. Cons. di Stato, sez.V, 9.2.1996, n.144).
Nondimeno, la giurisprudenza (in realtà, essenzialmente amministrativa ed in contrasto con quanto invece reiteratamente affermato dalla giurisprudenza penale) ha ritenuto – condivisibilmente - che la demolizione e successiva ricostruzione di un fabbricato preesistente, purché “fedele”, potesse farsi comunque rientrare nel concetto di ristrutturazione, in quanto modalità (estrema) di conservazione dell’edificio preesistente nella sua consistenza strutturale (cfr.Cons. di Stato, sez.V, 10.8.2000, n.4397).
In tal senso “se è pur vero che la ricostruzione di un edificio demolito soggiace, in mancanza di specifiche norme che dispongano in senso contrario, alle limitazioni imposte dalle leggi urbanistiche vigenti al tempo in cui viene rilasciata la relativa concessione, tale limitazione non opera nel caso in cui l’attività di ristrutturazione corrisponda integralmente, per volumi, altezze, fisionomia architettonica all’opera (in tutto o in parte) demolita; in tal caso, pertanto, la relativa concessione edilizia non è subordinata al rispetto dei vincoli imposti dagli strumenti urbanistici sopravvenuti” (cfr. Cons. di Stato, sez.V, 14.11.1996, n.1359).
Pertanto, può senz’altro accettarsi la conclusione cui è pervenuta la giurisprudenza secondo cui “la ricostruzione di un preesistente fabbricato senza variazione o alterazione della superficie, volumetria e destinazione d’suo, non incide sul carico urbanistico già esistente e non è pertanto assoggettato ad oneri (cfr. Cons. di Stato, sez.V, 8.2.1991, n.120), né, analogamente, al rispetto degli indici di piano sopravvenuti.
IV.4) Proprio in considerazione degli indirizzi sopra sinteticamente esposti, l’art.1, comma 6, della L.443/2001, ricomprende la “ristrutturazione edilizia comprensiva della demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma” tra gli interventi ammissibili previa denuncia di inizio attività, sostanzialmente considerandolo intervento conservativo e non nuova costruzione.
Deve tuttavia avvertirsi che il concetto di ristrutturazione, comprensiva della demolizione e ricostruzione, sopra enunciato e contenuto nell’art.1, comma 6 della L.443/2001 corrisponde, ad avviso del Collegio, proprio alla nozione di ristrutturazione più ampia siccome accolta dalla giurisprudenza e sopra richiamata; nel caso di ricostruzione, in particolare, la stessa deve essere “fedele”, e cioè riproporre un edificato corrispondente al preesistente.
IV.5) Passando al caso di specie, si tratta, come più volte ripetuto, di un intervento di demolizione e successiva ricostruzione di un fabbricato con mutamento di destinazione d’uso, da produttivo a residenziale.
Orbene, il problema è se possa considerarsi “fedele” una ricostruzione il cui risultato finale sia un fabbricato per sagoma ed ingombro identico (sostanzialmente) al precedente, ma con diversa destinazione d’uso, sia pur conforme a quella consentita nella zona de qua (B1).
Il Collegio ritiene che a tale quesito debba darsi risposta negativa.
Il “novum” portato dall’intervento de quo, e cioè la diversa destinazione d’uso, esclude che l’intervento stesso possa considerarsi ininfluente ai fini dell’assetto urbanistico complessivo ed impone, invece, la necessaria valutazione dell’impatto dell’intervento medesimo con il tessuto edificato circostante; e tale valutazione passa necessariamente per la verifica di conformità dell’intervento con le disposizioni di piano sopravvenute che impongono una disciplina del territorio adeguata - per standard - alla complessiva pianificazione (nel senso della necessaria valutazione dell’inserimento del complesso nel tessuto urbano, cfr. TAR Puglia, sez.II, Bari, 29.3.1994, n.531).
Non può invero sottacersi o negarsi che il mero aumento del peso abitativo della zona, indotto dalla realizzazione di un fabbricato ad uso, tra l’altro, residenziale di ingenti dimensioni (per ml.31 e sette piani abitabili), sia ininfluente sulle previsioni di piano e non richiedente verifica della conformità urbanistica valutata al momento della richiesta di intervento edilizio (in tal senso, TAR Molise, 9.3.1994, n.40, in una fattispecie di diniego di concessione di ristrutturazione da cinema-teatro ad edificio a servizi mediante opere che modifichino la consistenza del manufatto in funzione di una mutamento di destinazione d’uso allorché non vengano rispettati gli standards previsti nella disciplina urbanistica sopravvenuta alla realizzazione dell’opus originario) e che, per converso, il concetto di ristrutturazione - che dal punto di vista materiale potrebbe comprendere anche la modifica di destinazione d’uso - certamente non può tenere riguardando la fattispecie sotto il profilo degli effetti, sul territorio, che l’intervento induce, non meramente fisici evidentemente, ma funzionali, ed in tal senso la costruzione è certamente ed indiscutibilmente “nuova” e come tale assoggettata alle sopravvenute norme di piano (cfr. Cons. di Stato, sez.V, 3.1.1992, n.4; Cons., di Stato, sez.V, 22.4.1977, n.369).
Ed è appunto la modifica del carico urbanistico e dei relativi standards la ragione d’essere ed il limite della differenza di regime giuridico tra ristrutturazione “semplice” e nuova costruzione (cfr. Cons. di Stato. Sez.V, 21.12.1992, n.1547).
Non a caso, il Consiglio di Stato ha ritenuto essere in violazione di leggi statali e regionali la norma di un regolamento edilizio comunale che preveda la possibilità di cambio di destinazione d’uso dei fabbricati preesistenti mediante interventi di ristrutturazione (cfr. Cons. di Stao, sez.V, 12.12.1996, n.1503; 14.11.1996, n.1368), espressamente ritenendo incompatibile con il concetto di ristrutturazione i mutamenti di destinazione d’uso “non compatibili” con la precedente destinazione e pur conformi alle destinazioni consentite dalla nuova zonizzazione.
Nello stesso senso, “è soggetta a concessione edilizia (art.1 L.10/77, in relazione all’art.41-sexties L.1150/1942 e 8, c.1, lett.a) la n.47/85, la realizzazione in un edificio di opere edilizie tali da comportare il mutamento di destinazione d’suo e la sostanziale realizzazione di una nuova costruzione, tale dovendosi considerare non solo la realizzazione ex novo su un’area libera ma ogni intervento di ristrutturazione suscettibile di rendere un manufatto oggettivamente diverso da quello preesistente, con la precisazione che l’oggettiva diversità ex art.8 cit. si ha per il solo fatto che sussiste il mutamento della destinazione d’uso che implichi la variazione degli “standards” (TAR Bologna, sez.II, 27.11.2000, n.940; cfr. anche TAR Umbria, 1.12.1999, n.891 e TAR Lombardia, Milano, sez.II, 26.6.1999, n.2326).
Nello stesso senso, “il concetto di ristrutturazione edilizia di un edificio preesistente presuppone che, in conformità al disposto degli artt.9 e 26 L.28.2.1985, n.47, non si tratti di opere implicanti radicali interventi di adattamento delle strutture interne eseguite per creare vani o volumi in quanto l’aumento di questi ultimi determina a sua volta un maggior carico urbanistico di cui la P.A. deve tener conto nella valutazione della vicenda (intero rifacimento di un fabbricato agricolo con opere anche interne finalizzate ad un radicale mutamento della destinazione d’uso da rurale a civile abitazione, Cons. di Stato, sez.V, 10.8.2000, n.4397; Cons. di Stato,s ez.V, 3.2.1999, n.98, TAR Liguria, sez.I, 8.2.1999, n.44; TAR Puglia, Lecce, sez.I, 5.1.1999, n.12; Cons. di Stato, sez.IV, 11.6.1996, n.778).
IV.6) Né può attualmente ritenersi degradata ad intervento edilizio minore la ristrutturazione solo perché operata mediante ricostruzione e fedele ricostruzione (“con la stessa volumetria e sagoma”) ex L.443/2001I, che non fa peraltro alcun riferimento alle ristrutturazioni comportanti (anche) mutamento di destinazione d’uso e che pertanto risultano estranee alle disposizioni agevolatrici di cui alla citata norma.
Seguendo tale ordine di idee, la giurisprudenza ha dunque escluso che nelle modalità di conservazione dell’edificio preesistente potesse appunto farsi rientrare un intervento comportante mutazione della sua destinazione d’uso (cfr. Cons. di Stato, sez.V, 3.1.1992, n.4), in senso non “compatibile” con il preesistente, essendo per converso la destinazione d’uso elemento di individuazione del bene sotto l’aspetto funzionale soggetto ai poteri di organizzazione del territorio e rimesso ai Comuni nell’esercizio della loro potestà pianificatoria.
Non è dubbia, sotto tale profilo, l’incidenza sull’esistente di un rilevante intervento edilizio volto a realizzare, tra l’altro, nuove unità residenziale ; in tale senso, questa Sezione ha già avuto modo di osservare che “...uno dei compiti essenziali dello strumento urbanistico generale è quello di perimetrare il territorio comunale in distinte zone secondo le destinazioni residenziali, turistiche, commerciali, direzionali, industriali, artigianali, agricole, in funzione dei c.d. standard urbanistici, caratteristici di ciascuna zona; appare pure ovvio che per ciascuna possono essere previste anche più destinazioni secondo un rapporto quantitativo, lasciando a quella maggioritaria di indicare la vocazione complessiva della zona. E’ pure evidente che i proprietari immobiliari sono interessati ad aggiornare la funzione dei propri compendi in relazione alle esigenze d’uso ovvero per motivi di mercato. Detta finalità privatistica incontra un limite operativo (leggi, intervento dell’Autorità pianificatoria) tutte le volte che, da una utilizzazione in base ad una delle categorie sopra citate, si passi ad una categoria funzionalmente autonoma rispetto alla precedente dal punto di vista urbanistico, e soprattutto -..- se detto mutamento avvenga con esecuzione di lavori… In conclusione, il mutamento di destinazione d’uso con lavori ha una incidenza urbanistica con conseguenti riflessi sugli standard fissati dal d.m.23 aprile 1968 n.1444 che per gli insediamenti residenziali, quali quelli che si vogliono attuare, indica dotazioni minime per abitante”, non presenti nella diversa categoria produttiva cui doveva ascriversi l’immobile de quo (Cfr. TAR Puglia, sez.II, su ricorso n.1126/2001).
Ed è a dire che parte ricorrente non si fa carico alcuno della incidenza urbanistica che il chiesto intervento avrebbe comportato e che richiedeva, per quanto sopra detto, la valutazione dello stesso alla stregua della normativa di piano sopravvenuta.
V. Resta da chiarire quanto disposto dalla L.21.12.2001, n.443, art. comma 6, in base alla quale, come già sopra detto, sono realizzabili mediante denuncia di inizio attività, oltre agli interventi edilizi minori di cui all’articolo 4, co.7, del D.L.5 ottobre 1993, n.398, “b) le ristrutturazioni edilizie, comprensive della demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma”.
V.1) Già si è sopra detto che la “fedele” ricostruzione comprende, ad avviso del Collegio, il mantenimento della precedente destinazione d’uso.
V.2) Peraltro, come ha ritenuto l’Amministrazione comunale, le modalità procedimentali di abilitazione al titolo edilizio (DIA o concessione) non possono rilevare ai fini dell’applicazione del regime sostanziale dell’intervento, nel caso di specie assoggettato alle disposizioni di piano vigenti al momento della richiesta di intervento.
V.3) Da ultimo, va osservato che, contrariamente a quanto sostenuto dalla difesa della ricorrente, il regime della proprietà privata, che si sostiene affievolita per effetto delle limitazioni conseguenti alla mancata piena utilizzazione edificatoria del preesistente edificato, resta comunque soggetto ai limiti di utilizzazione sanciti dai programmi e piani urbanistici (cfr. Corte Cost., 23.6.2000, n.238); la definizione dell’intervento come di sostanziale nuova costruzione, per tutto quanto sopra esposto, non può che far conseguire l’assoggettamento ai piani sopravvenuti ed alle relative norme.
VI. A sostegno delle proprie tesi, la difesa ricorrente infine richiama la variante al P.R.G. del Comune di Gravina di Puglia, e segnatamente proprio degli artt.3.10 e 3.14 del Regolamento edilizio, già oggetto di disamina in questa sede, da ultimo approvata con deliberazione di Giunta Regionale del 10.12.2002, n.2023 pubblicata sul B.U.R. n.4 del 14.1.2003, che modifica il precedente regolamento nel senso che nella nozione di ristrutturazione edilizia sono inclusi anche i lavori di demolizione e ricostruzione di fabbricati (modifica dell’art.3.10) con l’introduzione di nuove disposizioni volte a mantenere, nel caso di interventi su immobili con altezza preesistente superiore a quella consentita dalle N.T.A. di zona, la stessa altezza, previa verifica, da parte dell’Ufficio tecnico, del rispetto degli standard urbanistici richiesti per legge per i nuovi volumi; tale modifica è connessa a quella dell’art.3.14 poichè induce tra gli interventi di nuova costruzione anche quelli di ricostruzione a seguito di demolizione oppure di svuotamento dell’edifico o di sue parti consistenti; con la precisazione che “sia conservata la destinazione d’uso dei fabbricati esistenti, con divieto assoluto di consentire utilizzi diversi da quelli originariamente previsti. Una diversa destinazione d’uso può essere consentita solo nel caso di ricostruzione in conformità alle previsioni edificatorie rivenienti dall’applicazione degli indici e parametri di zona del vigente PRG, nonché in conformità alle destinazioni d’uso di zona”.
La disposizione innovata viene interpretata dalla difesa ricorrente nel senso che essa sancirebbe quanto normativamente era già consentito, nella vigenza del vecchio testo, secondo quanto esposto al punto 3) del motivi in diritto del ricorso; confermerebbe cioè la legittimità dell’intervento edilizio richiesto, già consentito alla stregua delle norme di legge.
VI.1) L’interpretazione proposta non è accoglibile.
Invero, la modifica introdotte in sede di “prescrizione” alle norme di regolamento, sta appunto ad escludere dall’ambito della nozione di ristrutturazione operata con demolizione e (fedele) ricostruzione, la ricostruzione con mutamento di destinazione d’uso, a meno che la diversa destinazione sia consentita in conformità alle previsioni edificatorie rivenienti dall’applicazione degli indici e parametri di zona del vigente PRG (ivi inclusa ovviamente l’altezza massima). »

CDS 4011/2005: « Il primo giudice ha premesso che, secondo un indirizzo costante della giurisprudenza di questo Consiglio di Stato, il concetto di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 31, primo comma, lett. d), della legge 5 agosto 1978, n. 457, comprende anche la demolizione seguita dalla fedele ricostruzione del manufatto, con l’unica condizione che la riedificazione assicuri la piena conformità di sagoma, di volume e di superficie tra il vecchio ed il nuovo manufatto. Per effetto della ristrutturazione edilizia, si può pervenire ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, purché la diversità sia dovuta ad interventi comprendenti il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti, ma non già la realizzazione di nuovi volumi.
A tale nozione di ristrutturazione edilizia non si conformerebbe la disposizione di cui all’art. 3 bis del vigente Regolamento edilizio del Comune di Riccione. Tale norma, infatti, consentendo la ristrutturazione dell’edificio mediante demolizione sia integrale che parziale e successiva ricostruzione, senza l’osservanza dei parametri edilizi relativi alle distanze dagli edifici e dai confini, alle altezze, ai volumi ed ai rapporti di copertura previsti per le nuove costruzioni, purché sussista il mero rispetto della sagoma fondamentale e con possibilità che la eventuale, nuova copertura, assuma caratteristiche morfologiche diverse dalle preesistenti, si porrebbe in aperto contrasto con la normativa generale sopraindicata quale risulta dalla costante elaborazione giurisprudenziale.
Nella fattispecie, è incontestato tra le parti che non vi sia stata fedele ricostruzione dell’edificio preesistente costituente oggetto dell’impugnata “ristrutturazione” e, comunque, la situazione di non conformità emerge agevolmente dall’insieme degli atti di causa (in particolare, schema grafico esplicativo dell’intervento depositato dal Comune convenuto in data 28.5.2003 e relazione tecnica descrittiva dell’intervento in data 13.9.2000) e si fonda unicamente sulla permissiva norma regolamentare dianzi indicata.
La riconosciuta illegittimità della normativa regolamentare per violazione dell’art. 31 della legge n. 457 del 1978, comporta derivatamene l’illegittimità dell’impugnata concessione edilizia di “ristrutturazione” e della connessa autorizzazione paesaggistica di cui all’art. 151 D. Lgs. n. 490/1999, a nulla rilevando la normativa di cui al T.U. 6 giugno 2001, n. 380, entrata in vigore successivamente all’adozione degli atti impugnati.
1.1. Le conclusioni del TAR sono contestate dal Comune, perché sarebbero legate ad una nozione superata di “ristrutturazione edilizia attraverso demolizione e ricostruzione”, ora neppure suffragata sul piano del diritto positivo, sia perché l’art. 31 della legge 5 agosto 1978, n. 457, non menziona tale particolare figura di ristrutturazione, che sarebbe stata creta dalla giurisprudenza per risolvere i problemi insorti in sede di esecuzione degli interventi, sia perché lo stesso legislatore ha espunto, nel testo di cui all’art. 3, comma 1, lett. d) del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, dalla nozione il termine “fedele” e il riferimento ai materiali edilizi. Ciò che confermerebbe, ad avviso dell’amministrazione comunale, come, ai fini della ristrutturazione mediante demolizione e ricostruzione, quel che conta è il mantenimento della stessa volumetria, dello stesso sedime e della stessa sagoma fondamentale.
Sempre ad avviso dell’amministrazione comunale, se si considera che l’intento perseguito dal legislatore del 1978 è quello di agevolare il recupero estetico e funzionale di manufatti già inseriti nel tessuto edilizio senza determinare un incremento del carico urbanistico dell’area considerata, e che la trasformazione, secondo la giurisprudenza, può essere compiuta anche attraverso la demolizione radicale, specie quando ciò risulti più conveniente sotto il profilo tecnico ed economico, e sempre che essa si limiti alla modifica ed inserimento di nuovi impianti ed elementi, senza realizzazione di nuovi volumi, appare conseguente concludere che connotato essenziale della nozione di ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione sia la riproduzione nelle linee essenziali di quello preesistente con riferimento alla sagome ed ai volumi.
Nel caso in esame il manufatto preesistente verrebbe addirittura migliorato con la demolizione, atteso che il richiedente ha rinunciato alla superficie ed al volume di quello accessorio distaccato dal corpo principale.
In tale contesto, il Comune sostiene che l’individuazione della linea di demarcazione tra ristrutturazione e nuova costruzione e di precisare che cosa si pretende farsi rientrare in una ristrutturazione mediante demolizione e ricostruzione, rientra nel suo potere-dovere di promuovere i processi di adeguato rinnovamento e sviluppo, per il migliore assetto ed utilizzazione del proprio territorio. Ed è in tale ottica che si muove l’art. 3 bis del regolamento edilizio, che pretende l’integrale rispetto della preesistente area di sedime e della sagoma fondamentale del manufatto precedente, che costituiscono i parametri fondamentali in base ai quali si eseguono i conteggi ai fini delle distanze, degli indici e dei parametri edilizi ed urbanistici comunali.
Il Comune aggiunge, inoltre, che il confinante non poteva chiedere l’annullamento dell’autorizzazione paesaggistica per carenza di interesse giuridicamente rilevante, posto che la normativa di settore è rivolta a salvaguardare l’interesse pubblico alla conservazione del paesaggio, la cui difesa compete agli enti pubblici.
2. La tesi del Comune non può essere condivisa.
L'art. 31, lett. d), della legge 5 agosto 1978, vigente al momento del rilascio della concessione edilizia impugnata, definisce lavori di ristrutturazione edilizia "quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, la eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi impianti".
La giurisprudenza di questo Consiglio di Stato ha ripetutamente chiarito che, ai sensi della norma avanti citata, il concetto di ristrutturazione edilizia comprende anche la demolizione seguita dalla fedele ricostruzione del manufatto, purché tale ricostruzione assicuri la piena conformità di sagoma, di volume e di superficie tra il vecchio ed il nuovo manufatto, e venga, comunque, effettuata in un tempo ragionevolmente prossimo a quello della demolizione (si veda fra le tante: C. Stato, sez. V, 3 aprile 2000, n. 1906).
Infatti, l'articolo 31 è formulato in modo di favorire le opere migliorative eseguite su manufatti già esistenti. Al riguardo, è significativo che la disposizione considera espressamente l'elenco delle attività disciplinate come "interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente". In particolare, poi, l'art. 31, lettera d), qualifica la ristrutturazione edilizia come intervento volto a "trasformare gli organismi edilizi". In tal modo, dunque, il legislatore indica con chiarezza che l'intento perseguito è quello di agevolare il recupero estetico e funzionale di manufatti già inseriti nel tessuto edilizio, senza determinare un incremento del carico urbanistico dell'area considerata.
La trasformazione dell'edificio preesistente, finalizzata al suo recupero funzionale, può essere compiuta anche attraverso la demolizione radicale e la ricostruzione (fedele) di parti rilevanti del manufatto, specie quando ciò risulti più conveniente sotto il profilo tecnico od economico. E la Sezione ha ulteriormente allargato questa possibilità, estendendola alle ipotesi di totale demolizione e ricostruzione dell'edificio.
È stato sottolineato, tuttavia, che, anche in questo caso, l'intervento assentito con la concessione di ristrutturazione resta nell'ambito dell'articolo 31, lettera d), perché il nuovo edificio corrisponde pienamente a quello preesistente.
Al riguardo, è significativa la circostanza che la giurisprudenza segue un orientamento rigoroso, imponendo la piena conformità di sagoma, volume, e superficie, tra il vecchio ed il nuovo manufatto.
Nello specifico contesto del recupero del patrimonio edilizio esistente, quindi, la demolizione effettuata dallo stesso interessato (preventivamente e regolarmente assentita dall'amministrazione comunale) rappresenta lo strumento necessario per la realizzazione del risultato finale, costituito dal pieno ripristino del manufatto.
Alla nozione di “ristrutturazione edilizia”, delineata dal legislatore nazionale, è conforme quella disciplinata dal legislatore dell’Emilia Romagna, il quale con l’Allegato alla legge regionale 25 novembre 2002, n. 31, recante la disciplina generale dell’edilizia, definisce (lett. f) “interventi di ristrutturazione edilizia”, “gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto od in parte diverso dal precedente”.
“Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti, nonchè la realizzazione di volumi tecnici necessari per l'installazione o la revisione di impianti tecnologici”.
“Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a sagoma, volumi e area di sedime, a quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica e per l'installazione di impianti tecnologici”.
2.1. Tale essendo la normativa, nazionale e regionale, vigente, appare evidente l’illegittimità della norma di cui all’art. 3 bis del Regolamento edilizio del Comune di Riccione, il quale così dispone: “Nelle zone nelle quali la ristrutturazione, così come definita dalle vigenti normative, non è vietata, essa potrà attuarsi anche mediante demolizione sia integrale che parziale e successiva ricostruzione, senza l’osservanza dei parametri edilizi relativi alle distanze dagli edifici e dai confini, alle altezze, ai volumi ed ai rapporti di copertura previsti per le nuove costruzioni”, “purché l’edificio demolito sia ricostruito nell’ambito della stessa sagoma fondamentale”.
Si tratta, come emerge dal suo dato testuale, di disposizione che confligge apertamente con la normativa nazionale e regionale sopra citata, perché consente interventi che vanno ben al di là dei limiti in cui tale tipo di titolo edilizio è consentito.
E, poichè non possono sussistere dubbi sulla prevalenza della nozione che della ristrutturazione fornisce il legislatore regionale, atteso che ai sensi del menzionato art. 31, ultimo comma, della legge n. 457 del 1978, le definizioni in esso contenute prevalgono sulle disposizioni degli strumenti urbanistici generali e dei regolamenti edilizi, correttamente il giudice di primo grado ha riscontrato la violazione da parte dell’art. 3 bis del regolamento edilizio di Riccione, della normativa nazionale predetta.
E’ appena il caso di aggiungere, poi, che tale conclusione non sarebbe diversa ove volesse farsi riferimento alle disposizioni di cui all’art. 3 del D.P.R. 6 giugno 1980, n. 380, e successive modificazioni, che, com’è noto, non contiene più i limiti della “fedele ricostruzione”.
Anche se, per effetto della nuova normativa, la nozione di ristrutturazione è stata ulteriormente estesa, non per questo vengono meno i limiti che ne condizionano le caratteristiche e consentono di distinguerla dall’intervento di nuova costruzione: vale a dire la necessità che la ricostruzione sia identica, per sagoma, volumetria e superficie, al fabbricato demolito.
Anche escludendo il superato criterio della fedele ricostruzione, esigenze di interpretazione logico-sistematica della nuova normativa inducono a ritenere che la ristrutturazione edilizia, per essere tale e non finire per coincidere con la nuova costruzione, deve conservare le caratteristiche fondamentali dell’edificio preesistente e la successiva ricostruzione dell’edificio deve riprodurre le precedenti linee fondamentali quanto a sagoma e volumi.
Nel caso in esame, non può dubitarsi che un intervento, consistente nella sostituzione di un manufatto realizzato con materiale di scarto ad uso deposito con un fabbricato diverso dal precedente per la presenza di un piano interrato di circa 100 mq e di un sottotetto, non possa ricondursi alla nozione di ristrutturazione edilizia.
Né vale l’osservazione del comune che, ai sensi della disciplina di piano, l’autorimessa totalmente interrata e il sottotetto non praticabile non rientrano nella Superficie Utile, essendo evidente che detti parametri rilevano nel caso di nuova costruzione e non, viceversa, nell’ipotesi in cui si debba procedere alla sola ristrutturazione edilizia nelle varie forme consentite.»

CDS 5791/2004: « 1.1- Con concessione edilizia n.669 del 10.5.1996 il Comune di Alba assentiva in favore della Marinan s.r.l. (medio tempore divenuta proprietaria del terreno, per averlo acquistato dal soggetto che aveva richiesto il titolo) la realizzazione di lavori di ristrutturazione e di sopraelevazione di due fabbricati preesistenti tra loro collegati e destinati ad uso magazzino (quello prospiciente la proprietà dei vicini Sigg.ri Currado) e ad uso uffici (quello che affaccia su Corso Piave, ad Alba). Con successiva concessione edilizia (n.781 del 24.12.1996) il Comune autorizzava una variante al progetto.
1.2- Entrambi tali provvedimenti venivano impugnati al T.A.R., che ne sospendeva l’esecuzione, dai Currado (proprietari di un fondo finitimo a quello interessato dalla predetta attività costruttiva).
1.3- Con successivo provvedimento (n.457 dell’11.12.1998) il Comune ha rilasciato in favore della Marinan una concessione edilizia in variante del progetto assentito con gli atti precedenti.
1.4- Anche tale concessione edilizia veniva impugnata dai Currado dinanzi al T.A.R. che, dopo averne sospeso l’esecuzione, ne rilevava l’illegittimità, sulla base della qualificazione dell’opera come nuova costruzione e del conseguente rilievo del rilascio del titolo in violazione della vigente disciplina urbanistica, e ne disponeva l’annullamento, mentre dichiarava improcedibile il ricorso (riunito) proposto contro l’iniziale atto di assenso.
1.5- A seguito del passaggio in giudicato di tale sentenza (n.1330/02), il Comune ingiungeva (dapprima) alla Marinan la demolizione di tutte le opere, ma accoglieva (successivamente) un’istanza della società interessata ed assentiva, quindi, alla stessa (con determinazione dirigenziale in data 20.2.2003) i lavori di ristrutturazione del fabbricato originario, mediante sua fedele ricostruzione, previa sanatoria delle opere già eseguite in conformità al progetto.
1.6- Il T.A.R., nuovamente adìto dai Currado, annullava anche tale concessione, sulla base del rilievo della inconfigurabilità nell’intervento degli estremi della ristrutturazione edilizia, a causa dell’inesistenza (sotto un profilo strettamente edilizio ed urbanistico) del manufatto da ricostruire fedelmente (atteso che la Marinan aveva in precedenza intrapreso la demolizione della struttura originaria, al fine di realizzare il progetto assentito con le concessioni edilizie annullate dal T.A.R. con la sentenza n.1330/02).
1.7- Tale ultima statuizione viene appellata dalla Marinan, che ne denuncia l’erroneità, là dove esclude la configurabilità, nella fattispecie, dello schema della ristrutturazione edilizia, e ne invoca la riforma, con conseguente reiezione del ricorso proposto in primo grado dai Currado.
1.8- Questi ultimi, di contro, difendono il convincimento espresso dai primi giudici, ripropongono le censure dedotte con il gravame originario a carico della concessione edilizia impugnata (e giudicate assorbite dal T.A.R.) e concludono per il rigetto dell’appello.
1.9- Il Comune di Alba difende, invece, la correttezza della propria determinazione, ribadisce la conformità della concessione edilizia al modello della ristrutturazione edilizia, ne assume la compatibilità con la vigente disciplina urbanistica e conclude per l’accoglimento dell’appello principale e la conseguente reiezione del ricorso di primo grado.
2.- L’appello è fondato, alla stregua delle considerazioni di seguito esposte, e va accolto.
3.- La questione principalmente controversa si risolve nella verifica della riconducibilità dell’intervento costruttivo assentito dal Comune di Alba alla nozione di ristrutturazione edilizia.
3.1- Come già rilevato, i giudici di prima istanza hanno negato l’ascrivibilità delle opere controverse alla fattispecie della ristrutturazione, hanno qualificato il progetto assentito come di nuova costruzione ed hanno, quindi, giudicato illegittima la concessione edilizia in quanto rilasciata sull’erroneo presupposto dell’anzidetta classificazione dell’intervento e, dunque, in mancanza della (viceversa, necessaria) verifica della sua compatibilità con la disciplina urbanistica applicabile alle nuove edificazioni.
I primi giudici hanno, in particolare, fondato l’anzidetto giudizio sul duplice rilievo dell’ampiezza del lasso temprale trascorso dalla (parziale) demolizione dell’edificio da ricostruire e dell’insufficienza delle strutture di quest’ultimo (residuate al momento del rilascio del titolo) a consentirne la qualificazione di costruzione preesistente.
3.2- La questione si rivela decisiva, in quanto la qualificazione dell’intervento come di ristrutturazione edilizia implica la sua compatibilità urbanistica (essendo ammesso tale tipo di intervento nelle aree, quale quella in questione, ricadenti nella zona B.2.24), mentre la negazione di tale classificazione impone di escludere la predetta conformità e di giudicare, quindi, illegittima la concessione edilizia.
3.3- La risoluzione del problema appena illustrato postula alcune puntualizzazioni sulla presupposta situazione di fatto e di diritto.
3.4- In punto di fatto, merita ricordare che la Marinan, in seguito alla sospensione e, poi, all’annullamento delle concessioni edilizie n.669/1996 e n.457/1998, con cui era stato approvato un progetto di parziale demolizione e di ricostruzione (con ampliamento) di un edificio preesistente, aveva interrotto i lavori inizialmente assentiti (che prevedevano, tra l’altro, il mantenimento di buona parte della struttura preesistente) e che, per effetto di tale sospensione, al momento della presentazione della nuova istanza per il rilascio della concessione edilizia qui impugnata, l’edificio in questione risultava demolito nel tetto ed in parte delle strutture interne, mentre restava intatto quanto ai muri perimetrali ed alle fondamenta.
3.5- Così precisata la situazione di fatto, occorre ribadire, in diritto, che, secondo un univoco e consolidato orientamento giurisprudenziale (cfr. ex multis C.S., Sez. IV, 2 aprile 2002, n.1824), dal quale non si ravvisano ragioni per discostarsi, il concetto di ristrutturazione edilizia di cui all’art.31 c.1 lett. d) l. n.457/78 comprende anche la demolizione seguita dalla fedele ricostruzione del manufatto, con l’unica condizione che la riedificazione assicuri la piena conformità di sagoma, di volume e di superficie tra il vecchio ed il nuovo manufatto e che tale definizione del contenuto della ristrutturazione edilizia risulta successivamente codificata dall’art.3 lett.d) del decreto legislativo 6 giugno 2001, n.378 (testo unico dell’edilizia), sicchè non può dubitarsi dell’astratta ascrivibilità dell’assenso in questione allo schema della ristrutturazione.
3.6- Tanto premesso, si deve, ancora, osservare che l’esecuzione della sentenza di annullamento delle prime concessioni edilizie imponeva l’eliminazione degli interventi edilizi direttamente eseguiti sulla (sola) base dei titoli eliminati, ma non impediva certo l’utilizzazione della struttura preesistente (della cui valida costruzione nessuno dubita) ai fini di una sua ristrutturazione edilizia, secondo la nozione di tale intervento offerta dalla giurisprudenza e poi consacrata dalla legge (e, in particolare, dal testo unico sull’edilizia) ed in coerenza con la disciplina del vigente p.r.g..
In altri termini, l’eliminazione dei titoli con cui era stato assentito il progetto che prevedeva la parziale demolizione e la ricostruzione (con sopraelevazione) dell’edificio originario, non privava il proprietario della disponibilità di quest’ultimo e della titolarità del diritto al suo mantenimento, ma lo obbligava solo a demolire le parti ulteriori, edificate in esecuzione delle concessioni edilizie annullate.
Così come l’amministrazione doveva provvedere ad ingiungere e, se del caso, ad eseguire la riduzione in pristino dell’edificio, ma poteva assumere l’edificio originario (la legittimità della cui realizzazione risulta pacifica) a parametro di una nuova concessione edilizia per ristrutturazione edilizia, restando la sua struttura immune dai rilievi di illegittimità formulati in sede giurisdizionale ed estraneo alle conseguenze dell’annullamento dei titoli rilasciati successivamente alla sua edificazione.
3.7- Così chiarito che la pronuncia della sentenza di annullamento delle concessioni edilizie n.669/1996 e n.457/1998 non impediva il mantenimento dell’edificio originario e la sua utilizzazione ai fini della ristrutturazione edilizia, si deve verificare se di quest’ultima tipologia di intervento ricorressero tutte le condizioni costitutive (e, in particolare, quelle escluse dai primi giudici).
3.8- Il T.A.R., come già rilevato, ha formulato due rilievi ostativi alla configurabilità degli estremi della ristrutturazione edilizia: l’eccessiva ampiezza del tempo trascorso dalla (parziale) demolizione del manufatto originario e l’insufficienza della struttura di quest’ultimo a consentirne la ricostruzione con lo strumento della ristrutturazione edilizia.
3.9- Entrambi tali rilievi si rivelano infondati.
3.10- Quanto al primo, i giudici di prima istanza hanno trascurato di considerare la peculiarità della fattispecie esaminata e, in particolare, la circostanza che la demolizione del manufatto originario era stata intrapresa sulla base di (allora) valide concessioni edilizie e (successivamente) interrotta, in attuazione di provvedimenti giurisdizionali.
A fronte di tale particolare situazione, appare del tutto irragionevole l’applicazione del principio della necessaria contestualità della fase della demolizione e di quella della ricostruzione, che postula la diversa condizione (di fatto e di diritto) dell’integrità dell’edificio originario (nel senso che ammetta la concreta possibilità di operare la demolizione in funzione – temporalmente apprezzabile – della successiva ricostruzione) e che si giustifica proprio e solo in quanto il preesistente manufatto non sia già stato interessato da interventi (parzialmente demolitori) successivamente interrotti per factum principis.
La ratio del principio della ragionevole prossimità del tempo della ricostruzione a quello della demolizione (peraltro privo di alcun riscontro positivo) va, infatti, individuata nell’esigenza di assicurare un rapporto di necessaria strumentalità dell’abbattimento alla successiva ricostruzione e di evitare, quindi, che tale vincolo venga interrotto dal decorso di un lasso di tempo eccessivo, rispetto alle esigenze ricostruttive, tra le due fasi dell’intervento.
Tali esigenze non paiono, tuttavia, ravvisabili nel caso, quale quello in esame, in cui la demolizione era iniziata sulla base di titoli diversi e non era, quindi, funzionale ad un intervento di ristrutturazione edilizia autorizzato (solo) in un momento significativamente successivo.
La contestualità e la strumentalità della demolizione vanno, invece, riguardate, nella fattispecie in esame, non in riferimento alla (parziale) demolizione già attuata, ma relativamente a quella (integrale) autorizzata con il titolo qui impugnato (siccome effettivamente funzionale alla contestata ricostruzione).
In sintesi, l’attività demolitoria sulla quale deve appuntarsi l’apprezzamento della consequenzialità temporale è solo quella eseguita in funzione della ristrutturazione sottoposta a scrutinio e non anche quella attuata in vista di altri interventi ricostruttivi, poi interrotti per fatti (sopravvenuti) non ascrivibili a negligenza del titolare della concessione.
In coerenza con tali parametri valutativi, va, in definitiva, esclusa l’assenza del requisito della consequenzialità temporale della demolizione e della successiva ricostruzione e confermata, di contro, (in difetto di elementi contrari) la sussistenza (in positivo) della condizione della contestualità delle due fasi in cui si articola l’intervento della ristrutturazione.
3.11- Quanto, inoltre, alla questione della inidoneità della condizione dell’edificio (privo del tetto e di parte dei muri interni), al momento del rilascio dell’ultima concessione edilizia, a consentirne la fedele ricostruzione, secondo i dettami della giurisprudenza formatasi in materia, si deve, anzitutto, rilevare che quest’ultima (cfr. ex plurimis Cons. St., sez.V, 9 ottobre 2002, n.5410) ha chiarito che rientrano nella nozione di ristrutturazione edilizia anche gli interventi di integrale demolizione del manufatto, seguìti dalla sua fedele ricostruzione, a condizione che questa assicuri il mantenimento della sagoma, del volume e della superficie del manufatto preesistente.
Occorre, quindi, verificare se, nel caso di specie, sia stata o meno rispettata tale ultima condizione, con l’avvertenza che la mancanza del tetto dell’edificio originario non ne preclude, in radice, la ristrutturazione, avuto riguardo sia alla disciplina nazionale, sia a quella urbanistica vigente nel Comune di Alba.
Risulta, in proposito, agevole rilevare che la documentazione acquisita dal Comune di Alba in occasione del rilascio delle concessioni edilizie poi annullate dal T.A.R. e, in particolare, i progetti allegati alle istanze (con particolare riferimento alla tavola n.1 allegata alla concessione edilizia n.669/1996) si rivela senz’altro idonea ad attestare attendibilmente la volumetria del manufatto preesistente, sicchè, anche in mancanza del tetto, i dati (essenziali) della sagoma, del volume e della superficie risultano oggettivamente verificabili sulla base delle planimetrie in possesso del Comune (e riferite ad un tempo precedente alla parziale demolizione dell’edificio) e delle misurazioni ancora eseguibili sulla struttura rimasta integra (muri perimetrali ed area di sedime occupata dalla costruzione).
La ricostruzione (in particolare) della volumetria così operata e documentata deve, quindi, ritenersi tecnicamente verificabile (in quanto fondata su parametri oggettivi) e non impraticabile, come erroneamente prospettato dagli originari ricorrenti, con la conseguenza che il relativo rilievo, formulato dai primi giudici, deve ritenersi erroneo ed inidoneo a fondare il giudizio di illegittimità della concessione edilizia.
3.12- In riforma della decisione appellata, va, quindi, respinto il primo motivo del ricorso proposto in primo grado.
4.- La reiezione della prima censura del gravame originario impone l’esame degli ulteriori motivi svolti in prima istanza, dichiarati assorbiti ed espressamente riproposti dagli appellati nel presente giudizio.
I motivi riproposti (in parte dedotti con il ricorso introduttivo ed in parte svolti con un ricorso per motivi aggiuntivi) possono logicamente ascriversi a due categorie: quella che comprende le doglianze con cui si insiste nel denunciare il difetto di motivazione e di istruttoria della concessione edilizia, siccome relativa alla ristrutturazione edilizia di un edificio privo della necessaria consistenza al momento del rilascio del titolo, e quella che comprende le contestazioni relative alla presunta maggiore ampiezza della volumetria assentita, rispetto a quella utilizzabile con il recupero del manufatto preesistente (tenuto conto del computo, asseritamente errato, di alcuni volumi).
4.1- Le doglianze del primo tipo, esaminabili congiuntamente, vanno evidentemente respinte, siccome fondate sul medesimo assunto dell’erronea valutazione della preesistenza edilizia del manufatto da recuperare, già disatteso sulla base delle considerazioni sopra svolte.
4.2- I motivi con cui si deduce una discrasia (in favore della prima) tra la volumetria assentita e quella effettivamente utilizzabile con il recupero del manufatto originario, si rivelano, anzitutto, irricevibili in quanto tardivamente introdotti (o, comunque, ivi compiutamente illustrati e specificati) con il ricorso per motivi aggiunti notificato in data 9 luglio 2003, a fronte di una documentata (e non contestata) conoscenza, da parte degli istanti, della planimetria n.2 allegata alla concessione edilizia fin dal 6 maggio 2003 (data di deposito al T.A.R. degli allegati al progetto).
Quand’anche, tuttavia, si intendesse prescindere dal predetto rilievo di irricevibilità, si perverrebbe alle medesime conclusioni reiettive.
Premesso, in via generale, che dal confronto delle tavole allegate alle due concessioni edilizie di riferimento si ricava una sostanziale coincidenza delle superfici e dei volumi dei due manufatti (con differenze del tutto trascurabili), si osserva, in concreto, che, a ben vedere: 1) il calcolo del volume della veranda come volume a parte, anziché insieme al volume 1, si rivela del tutto irrilevante ai fini del computo della cubatura (complessiva) assentibile; 2) il computo, nel volume 6, della volumetria degli “abbaini” non contrasta con la prescrizione di cui all’art.20, comma 2, lett.a) n.t.a., in quanto i predetti ambienti sono stati correttamente classificati e valutati come vani sottotetto e non come volumi tecnici sopratetto; 3) il conteggio del volume relativo alla tettoia (già demolita al momento del rilascio del titolo in esame), ai fini della determinazione complessiva della volumetria assentibile, si rivela coerente con la presupposta verifica dell’ammissibilità del recupero dei volumi del manufatto originario (pacificamente comprensivo anche della tettoia).
5.- Con un ultimo motivo si reiterano le censure indirizzate all’ordine di demolizione n.16/03 e rivolte contro la predetta ingiunzione solo in via derivata dai vizi denunciati a carico della concessione edilizia. »

TAR BA 3210/2004: « .- La questione in esame è se rientra nel concetto di ristrutturazione edilizia, quale delineato dall’art.3, DPR 380/2001 come modificato dalla l. 443/2001 (legge Lunardi) e dal d.lgv. 27 dicembre 2002, n.301 un intervento di demolizione e ricostruzione con riduzione del volume e modifica del prospetto.
L’intervento consiste, infatti, in una ristrutturazione edilizia realizzata mediante demolizione e ricostruzione di un fabbricato destinato ad attività commerciale, trasformato in un fabbricato destinato a residenza conformemente alla zonizzazione, con identico ingombro e superficie ma con diminuzione di volume e modifica del prospetto.
8.- Il concetto di ristrutturazione edilizia, quale enunciato dall’art.31, lett.d, l. 5 agosto 1978, n.431 “interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono anche portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente” ha subito nel tempo diversificate interpretazioni e diffuse incertezze soprattutto con riguardo alla ristrutturazione per demolizione e ricostruzione nella ricerca del quid novi che distingue la fattispecie dalla ristrutturazione.
La oggettiva difficoltà di individuazione del “novum” ammissibile è stata variamente trattata dalla giurisprudenza attestatasi su posizioni contrapposte a seconda che il concetto di ristrutturazione fosse collegato all’obbligo di pagare gli oneri di urbanizzazione in quanto nuova costruzione, ovvero alla soggezione dell’intervento alla più limitativa normativa sopravvenuta.
Ad un primo orientamento che escludeva la demolizione e ricostruzione dalla fattispecie di ristrutturazione (Cons. St., V, 9 febbraio 1996, n.144), è seguito l’orientamento trasfuso nel Testo Unico dell’edilizia che ha compreso la fattispecie nella categoria della “ristrutturazione” purché “fedele” in quanto modalità estrema di conservazione dell’edificio preesistente nella sua consistenza strutturale, essendosi ritenuto che “la ricostruzione di un preesistente fabbricato senza variazione o alterazione della superficie, volumetria e destinazione d’uso, non incide sul carico urbanistico già esistente e non è pertanto assoggettato ad oneri né al rispetto degli indici sopravvenuti (Cons. St., V, 10 agosto 2000, n.4397).
9.- In recepimento degli indirizzi giurisprudenziali formatisi in materia, il TU dell’edilizia (6 giugno 2001, n.380) ha ricompreso tra gli interventi di ristrutturazione edilizia “quelli consistenti nella demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico quanto a sagoma, volumi, area di sedime e caratteristiche dei materiali, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica”.
L’art.1, co.6, l. 443/2001 ha ricompreso tali interventi tra quelli ammissibili previa denuncia di inizio attività, sostanzialmente considerando l’intervento “conservativo” e non “nuova costruzione”.
L’art.1 del decreto legislativo 27 dicembre 2002, n.301 ha modificato l’art.3, in parte qua, eliminando la locuzione “fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a sagoma, volumi, area di sedime e caratteristiche di materiali a quello preesistente” sotituito da “ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente” (art.1, lett.a).
La demolizione e ricostruzione ha, quindi, assunto una tipicità legislativa che ne fa una figura autonoma nell’ambito della più ampia categoria della ristrutturazione edilizia, identificabile ove demolizione e ricostruzione mantenga sagoma e volumetria della preesistente costruzione.
Ciò, tuttavia, non consente di ritenere degradata ad intervento edilizio minore la ristrutturazione (solo perché operata mediante ricostruzione “con la stessa volumetria e sagoma” ex d.lgv. 301/2002), dovendosi ritenere implicito anche nel concetto di ristrutturazione quale delineato dal suddetto decreto legislativo, il rispetto degli standards che attiene alla individuazione del bene sotto l’aspetto dell’inserimento della costruzione nel territorio quale risulta disciplinato dall’attività pianificatoria del Comune.
10.- Ne consegue che, ai fini della conformità urbanistica, laddove la ristrutturazione edilizia anche mediante ricostruzione dell’edificio demolito, mantiene tutti i parametri urbanistico edilizi preesistenti quali la volumetria, la sagoma, l’area di sedime, il numero delle unità immobiliari, la conformità urbanistica di riferimento è quella vigente all’epoca della realizzazione del manufatto come attestata dal titolo edilizio, e non quella sopravvenuta al momento della esecuzione dei lavori di ristrutturazione.
In tal caso, infatti, è fatto salvo in capo all’interessato, il diritto acquisito al mantenimento, conservazione e ristrutturazione dell’immobile esistente, in quanto la legittimazione urbanistica del manufatto da demolire si trasferisce su quello ricostruito.
Laddove la ristrutturazione comporti interventi che mutino i parametri urbanistico- edilizi già assentiti con il titolo originario, quali ad esempio, l’aumento del numero delle unità immobiliari o il mutamento di destinazione d’uso è richiesta la conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento dell’esecuzione dei lavori di ristrutturazione.
11.- In conclusione deve ritenersi che quanto all’epoca assentito con il titolo legittimante il fabbricato, costituisce la posizione giuridica acquisita dal privato, una volta demolito il fabbricato da ricostruire che non può superare il carico urbanistico esistente in termini di volumetria e sagoma, ma può essere di minore impegno.
In altri termini, volumetria e sagoma rappresentano lo standard massimo di edificabilità in sede di ricostruzione, ferma la possibilità di utilizzarli in parte, ovvero con minore volumetria e superficie.
12.- A tale fattispecie si contrappone la ristrutturazione edilizia senza demolizione che può portare “ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, che comporti(no) aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comporti(no) mutamenti della destinazione d’uso”.
Anche tali ultimi interventi sono ammissibili tramite DIA, in alternativa al permesso di costruire, giusta previsione dell’art.1, co.1, lett.b) d.lgv.301/2002 che ha esteso la DIA agli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’art.10, co.1, lett.c, come integrato.
Si è venuta così a configuarare la c.d. “DIA allargata” (diversa dalla DIA ordinaria per interventi minori e la Super DIA (per le nuove costruzioni), evidenti manifestazioni dell’intento del legislatore di agevolare al massimo gli interventi sul patrimonio edilizio esistente, dovuto alla volontà di utilizzare per l’edificazione territori già urbanizzati e ammodernare il patrimonio edilizio esistente spesso fatiscente.
13.- In tale contesto normativo va collocato l’intervento de quo, dovendosi puntualizzare:
a) che non v’è modifica dell’altezza, circostanza chiarita dalla difesa della ricorrente e non contestata dalla difesa del Comune, trattandosi di fabbricato localizzato su strade tra le quali vi è dislivello e risultando le altezze sulle diverse strade identiche a quelle di cui al nulla osta 18203/68 (pari a mt. 13,60 su via Cavour) e al nulla osta 14.10.1967 (pari a mt.12, 20 sul lato Via Cavallotti);
b) che né il fabbricato, né la zona del territorio in cui insiste è soggetto a vincoli di interesse storico- artistico- paesaggistico ambientale.
Non sussiste, pertanto, violazione dell’art.22, co.6, DPR 380/2001 come integrato dal d.lgv. 301/2002, norma erroneamente richiamata nel provvedimento del Comune, atteso che si riferisce ad ipotesi di immobile gravato da vincolo ex. L. 490/99 mentre l’immobile de quo non è gravato da alcun vincolo.
14.- Si sostiene da parte del Comune che vi sarebbe modifica della sagoma.
Va osservato che l’intervento progettato, malgrado lo svuotamento effettuato all’interno del fabbricato, risulta rispettoso della precedente sagoma intesa quale involucro esterno (contorno del fabbricato), essendo rispettate le mura perimetrali e l’ingombro dell’edificio.
La modifica dei prospetti, sui quali si è incentrata la difesa giudiziale dell’amministrazione attiene alla facciata dell’edificio sicché non va confusa o compresa nel concetto di sagoma che –come detto- indica la forma della costruzione complessivamente intesa, ovvero il contorno che assume l’edificio. Ne consegue che la previsione di balconi in luogo di finestre, essendo relativa al prospetto non riguarda il concetto di sagoma.
I prospetti costituiscono, infatti, un quid pluris rispetto alla sagoma, attenendo all’aspetto esterno e, quindi, al profilo estetico architettonico.
La difformità dei prospetti rispetto all’esistente non rileva di per sé nella fattispecie in esame quale delineata dal legislatore, ma può essere indizio della modifica dei parametri vincolanti, siano quelli fissati dalla legge (volumetria e sagoma), siano quelli rivenienti dalla disciplina urbanistico –edilizia della zona.
Né potrebbe sostenersi che la omissione del riferimento ai prospetti nella definizione legislativa della ristrutturazione ex art.3, T.U. 380/2001 sia dovuta a mera dimenticanza, ovvero che il concetto di sagoma comprenda anche il prospetto, atteso che nella diversa fattispecie di ristrutturazione di cui all’art.10, TU 380/2001, i prospetti sono menzionati espressamente e separatamente dalla sagoma.
Comunque, il provvedimento di diniego impugnato, tra le cause ostative alla esecuzione dell’intervento tramite DIA, non richiama anche le difformità dei prospetti, sicché il riferimento ai prospetti costituisce una integrazione della motivazione del provvedimento inammissibile, ove – come nel caso- operata dal difensore.
15.- Medesimo discorso vale per il riferimento della difesa del Comune alla “galleria” che attraversa il fabbricato collegando due strade, trattandosi, inoltre, di opera interna non visibile dall’esterno.
16.- Il provvedimento del Comune contesta che il progetto rientri nella fattispecie di cui all’art.3, TU 380/2001 in relazione alla prevista riduzione di volumetria rispetto al fabbricato esistente e, per la stessa ragione, contesta la non conformità dell’intervento progettato all’art.6.6 bis NTA del piano regolatore generale, che nelle zone B3.4 di completamento, pur ammettendo gli interventi di ristrutturazione edilizia, prescrive la non alterazione dei volumi esistenti (il fabbricato realizzando sviluppa la volumetria di mc 16.682,44 a fronte di mc. 13.800,56 costituente il volume esistente).
La necessità del rispetto della volumetria, nel contesto legislativo sopra delineato, caratterizzato dalla eliminazione dalla definizione di ristrutturazione edilizia dell’aggettivo “fedele ricostruzione” sostituito da “ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma” induce a ritenere che il legislatore abbia voluto impedire che attraverso la ristrutturazione edilizia si determinasse un aumento di volumetria ovvero una diminuzione che incidesse sulla sagoma del fabbricato.
Ne consegue che una riduzione di volumetria che non influisca sulla sagoma e, quindi, sull’aspetto esteriore del fabbricato, frutto di una diversa progettazione degli interni rientri nel concetto di ristrutturazione ediliza definito dal citato articolo 3, co.1, lett.d) T.U. 380/2001.
Per le medesime ragioni deve ritenersi che la disposizione delle norme di piano regolatore non precludano la ristrutturazione edilizia ove la cubatura risulti ridotta, essendo precluso, al contrario, l’aumento di cubatura. »

TAR PA 738/2005: «Con la seconda censura del primo motivo il ricorrente sostiene che, ove interpretando la dizione letterale dell’atto impugnato si ritenesse che esso abbia voluto sanzionare una attività integrante ristrutturazione edilizia, nondimeno la D.I.A. sarebbe ammessa, in alternativa al permesso di costruire, ex art. 22 comma terzo D.P.R. 380\01. Tale assunto va, per ragioni di connessione logica, esaminato congiuntamente con il secondo motivo di ricorso, rubricato Violazione e falsa applicazione delle N.d.A. del PRG (5.1.2.4.) e della L.R. 71\78, nel quale si afferma che, in questo caso, sarebbe stata attuata dal ricorrente solo l’apertura di alcune finestre, che non integra alcuna ristrutturazione edilizia, bensì, solo restauro e risanamento conservativo di cui all’art. 20, lett. C, L.R. 71\78.
Le due doglianze in esame sono infondate.
Dall’esame della relazione tecnica allegata alla D.I.A. presentata dal ricorrente in data 16.4.2004, risulta che, in effetti, le “opere di adeguamento” ivi previste (pag. 3 e ss.) sarebbero dovute consistere nell’inserimento di aperture in alcune parti dei fabbricati, oltre all’eliminazione di alcune pensiline.
Tali interventi ben possono, a parere del Collegio, in ciò confortato dalla giurisprudenza (Cons. Stato, sez.V, 8 agosto 2003, n. 4539), rientrare nel concetto diristrutturazione edilizia di cui alla lettera D dell’art. 20 L. R. 71\78, vietata dallo strumento urbanistico vigente nella zona, come non è contestato neppure dal ricorrente, il quale asserisce, invece, che l’intervento ricade sotto le precedenti lettere del medesimo articolo.
In tale ottica, non rileva in alcun modo che, in astratto, ai sensi dell’art. 22, per attuare gli interventi di ristrutturazione di cui all’art. 10, comma primo, lettera C, del T.U. citato, ossia “gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso”, l’interessato possa, alternativamente, presentare una D.I.A. o chiedere il permesso di costruire. Infatti, ciò che, nella circostanza, il Comune ha constatato, è l’incompatibilità della ristrutturazione edilizia con gli interventi consentiti dal vigente strumento urbanistico, che, - come è pacifico, e non è contestato neppure dal ricorrente- nella zona prevede unicamente la possibilità di effettuare gli interventi di cui alle lettere A, B, e C dell’art. 20 L.R. 71\78, e non quelli ricompresi nella lettera D: id est, non la ristrutturazione edilizia. Né il ricorrente ha inteso in alcun modo impugnare le N. d. A.della zona di ristudio della zona “B”, punto 5.1.2.3. del PRG, laddove escludono l’intervento in questione. »

TAR LT 2/2006: « 14.2. Ritiene il Collegio che ai fini della qualificazione delle opere eseguite e da completare occorra distinguere l’attuale sistema normativo da quello anteriore al D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, come modificato dal d.lg. 27 dicembre 2002, n. 301, con l’avvertenza che il progetto per il quale è stato chiesto il rilascio dell’autorizzazione in sanatoria è anteriore alla entrata in vigore del D.P.R. n. 380 e che parimenti anteriore è il primo “diniego” di autorizzazione (il secondo diniego – adottato in data 24 dicembre 2003 – è invece posteriore alla data del 30 giugno 2003, di entrata in vigore del D.P.R. citato, tanto che fa riferimento all’articolo 36 del medesimo).
14.2.1. Nel sistema normativo anteriore al D.P.R. n. 380, gli interventi di ristrutturazione edilizia erano definiti dell’articolo 31, lettera d) della legge 5 agosto 1978, n. 457 come interventi “rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, la eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti”; in tale sistema, affinché un intervento edilizio potesse qualificarsi come ristrutturazione, era indispensabile che esso non implicasse modifiche di volume, sagoma o altezza del fabbricato (cfr. ad es. Consiglio di Stato, sez. V 16 marzo 2005, n. 1062). Né questo limite è stato modificato dall’articolo 1, comma 6, della legge 21 dicembre 2001, n. 443 che ha previsto la possibilità di eseguire con dichiarazione di inizio di attività, a scelta dell’interessato, “le ristrutturazioni edilizie, comprensive della demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma”; come si vede anche la legge del 2001 ha individuato nella invarianza del volume e della sagoma – cioè nell’assenza di una trasformazione urbanistica - il “limite” della ristrutturazione edilizia.
La conseguenza è che anteriormente alla entrata in vigore – avvenuta il 30 giugno 2003 – del D.P.R. n. 380 gli interventi programmati dalla ricorrente non erano riconducibili né alla manutenzione straordinaria né alla ristrutturazione edilizia, dato che essi comportavano senza dubbio alcuno modifica dei volumi, della forma e dell’altezza del fabbricato.
Ed infatti – anche a prescindere dalla divergenze di valutazione sussistenti tra le parti sulla valutazione di singoli aspetti del progetto – non è contestato che gli interventi previsti avessero ad oggetto tra l’altro l’eliminazione del vano ascensore montacarichi e la creazione di solai intermedi con localizzazione di servizi igienici, la sostituzione – in posizione diversa da quella precedente (all’esterno della struttura) – delle pannellature perimetrali, la realizzazione di una scala esterna di notevoli dimensioni, la realizzazione di una voluminosa struttura di sostegno in acciaio sulla sommità dell’edificio. Il complesso di questi interventi indiscutibilmente produce un incremento di volume, di altezza, di ingombro e di prospetto (circostanze queste confermate dalle perizie disposte dal Procuratore della Repubblica di Latina).
Quanto precede è quindi sufficiente a escludere che tali interventi potessero realizzarsi sulla base di un titolo diverso dalla concessione edilizia, con tutte le relative conseguenze in punto di legittimità del diniego dell’autorizzazione a sanatoria richiesta dalla ricorrente. Sul punto – e conclusivamente – non è inutile aggiungere che gli interventi in questione – data la collocazione della Torre Key nel centro cittadino e la sua particolare altezza – hanno indubbiamente una rilevanza particolare, che trascende la dimensione di un isolato intervento edilizio, in considerazione della profonda modifica del prospetto dell’edificio che essi determinano.
14.2.2. La legittimità del diniego di autorizzazione a sanatoria del 9 aprile comporta automaticamente il “travolgimento” dell’ulteriore diniego del 24 dicembre, stante la provvisorietà e interinalità di tale atto, adottato dall’amministrazione in esecuzione della tutela cautelare concessa dal Tribunale.
In ogni caso e per completezza deve però rilevarsi che il riesame eseguito dall’amministrazione a mezzo dell’atto del 24 dicembre 2003 non avrebbe potuto condurre ad un esito diverso.
Ciò non richiede alcuna spiegazione ove si ritenga – come in effetti appare preferibile – che in sede di riesame l’amministrazione avrebbe dovuto far riferimento alla normativa della legge 28 febbraio 1985, n. 47, benchè la stessa fosse stata abrogata dal D.P.R. n. 380 (che non prevede più come titolo edilizio l’autorizzazione).
Più articolato è invece il discorso ove si faccia riferimento alla normativa del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.
Nel sistema di tale D.P.R. – che definisce all’articolo 3 gli interventi di ristrutturazione edilizia come “gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica” - è infatti previsto che siano subordinati al permesso di costruire “gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici” (articolo 10, come modificato dal d.lg. 27 dicembre 2002, n. 301); l’articolo 22, comma 3, stabilisce tuttavia che tali interventi possano essere eseguiti a facoltà dell’interessato mediante semplice denuncia di inizio di attività.
In pratica il D.P.R. n. 380 – per effetto delle modifiche introdotte alla lettera c) dell’articolo 10 dal d.lg. 27 dicembre 2002, n. 301 – ha ampliato la nozione di ristrutturazione edilizia nel senso di ricomprendervi anche casi in cui le opere programmate comportino modifiche di volume, sagoma e altezza dei fabbricati (ovvero consistano nella demolizione e non fedele ricostruzione del fabbricato).
La conseguenza è che, entrato in vigore il D.P.R. n. 380, gli interventi programmati dalla ricorrente potevano essere sussunti nella nozione di ristrutturazione edilizia, pur implicando un incremento di volume, di altezza, di ingombro e di prospetto. Deve però comunque escludersi che, entrato in vigore il D.P.R. n. 380, tali interventi fossero senz’altro eseguibili in forza di dichiarazione di inizio di attività, in conformità al citato articolo 22, comma 3, lettera a), del D.P.R. n. 380. Quest’ultima disposizione infatti realizza una semplice semplificazione procedurale che non esclude che gli interventi di ristrutturazione edilizia siano eseguibili a mezzo di d.i.a. solo se conformi alle disposizioni dello strumento urbanistico generale (come dimostra la circostanza che la d.i.a. deve essere accompagnata da asseverazione della conformità delle opere da realizzare agli strumenti urbanistici approvati e della non contrarietà con quelli adottati ed ai regolamenti edilizi vigenti).
Nella fattispecie non è contestato – anzi lo stesso ricorrente lo ammette in ricorso allorchè afferma che “più volte gli interventi di risanamento non sono stati assentiti in ragione di tale circostanza ostativa” - che lo strumento urbanistico generale stabilisce che nella zona R-0 gli interventi di trasformazione edilizia, cioè quelli subordinati a concessione – permesso di costruire, presuppongono la preventiva adozione di strumenti esecutivi, nella specie mai approvati.
Vero è che il ricorrente afferma la illegittimità di questa previsione (o forse meglio la inutilità dello strumento esecutivo) evidenziando molto sinteticamente che il fabbricato di cui alla controversia è sito nel centro storico – perimetro di fondazione della città, cioè in un ambito ormai pienamente urbanizzato ed edificato.
In pratica sembra che la ricorrente richiami il noto orientamento giurisprudenziale secondo cui nelle zone già pienamente urbanizzate il rilascio di concessioni edilizie può prescindere dalla previa formazione di strumento esecutivo-attuativo; tuttavia l’applicazione di questo principio ha – secondo la giurisprudenza – un carattere eccezionale che presuppone una compiuta dimostrazione – evidentemente da parte di chi lo invoca – che lo stato di fatto sia tale da rendere con assoluta sicurezza del tutta superflua o inutile la formazione di uno strumento attuativo essendo già state compiutamente realizzate le finalità cui quest’ultimo è preordinato, tanto più che la medesima giurisprudenza ritiene che la valutazione sulla situazione di fatto - che consente di prescindere dalla redazione dello strumento attuativo – è espressione di una valutazione ampiamente discrezionale del comune, insindacabile ad opera del giudice amministrativo, salvi i casi di abuso macroscopico, costituendo il giudizio sulla sufficienza delle infrastrutture esistenti “una sintesi delle ragioni di opportunità urbanistica che militano a favore o contro il rilascio della concessione in mancanza di disciplina pianificatoria di dettaglio” (Consiglio di Stato, sez. IV, 11 giugno 2002, n. 3253, T.A.R. Campania, Napoli, sez. II, 6 settembre 2004, 11664).
La conclusione è che l’intervento edilizio di cui alla controversia – identificandosi in una cd. ristrutturazione pesante, cioè implicante modifica di sagoma, volume, altezza – richiedeva la concessione edilizia - permesso di costruire sia nel sistema ante che nel sistema post 30 giugno 2003; con specifico riferimento a quest’ultimo, stante la collocazione dell’edificio in zona R-0 in cui l’edificazione è subordinata all’adozione di strumento urbanistico esecutivo, la progettata ristrutturazione non poteva eseguirsi a mezzo di semplice d.i.a., potendosi ipotizzare invece il rilascio di un permesso di costruire ove la ricorrente lo avesse richiesto e l’amministrazione avesse ritenuto sufficiente il livello di infrastrutture esistenti. »

CDS 5061/2006: «Il motivo centrale dell’appello in esame consiste nella contestazione della legittimità della concessione edilizia rilasciata alla controparte, assumendosi che il provvedimento ha consentito un intervento edificatorio, che, pur qualificato come ristrutturazione edilizia totale secondo la normativa edilizia comunale, non sarebbe riconducibile alla detta tipologia, quale emerge dall’art. 31 della legge n. 457 del 1978, e successive modificazioni, come interpretato dalla consolidata giurisprudenza.
L’appellante ha denunciato che l’edificio, realizzato in conformità alla concessione, presenta caratteristiche radicalmente diverse da quello preesistente, per numero di piani (3 e non più 2), per altezza, per volumetria e sagoma complessiva, posto che il corpo di fabbrica in precedenza allungato a forma di L capovolto, rispetto al fronte di Via Novellis, viene ora a formare, in pianta, la figura di una T rovesciata.
Per stessa ammissione del Comune (memoria del 10 giugno 2005) l’unico elemento rimasto immutato sarebbe il fronte su via Novellis, e quindi risulterebbe rispettato sia l’art. 8 delle NTA, che ammette la realizzazione di un organismo in tutto diverso dal precedente, sia l’art. 3 del d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, che reca analoga disposizione.
Ai fini dell’esame della censura, assume rilievo, come è evidente, l’esito della consulenza tecnica disposta dalla Sezione, con lo scopo di verificare il rispetto della normativa edilizia vigente, con particolare riguardo al rispetto della volumetria preesistente in sede di progetto della nuova edificazione.
Va premesso che l’art. 3 del d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, all’epoca dei fatti, definiva «interventi di ristrutturazione edilizia», “gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'àmbito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a sagoma, volumi, area di sedime e caratteristiche dei materiali, a quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica.”
Il comma finale dello stesso articolo 3 dispone: “ Le definizioni di cui al comma 1 prevalgono sulle disposizioni degli strumenti urbanistici generali e dei regolamenti edilizi.”
Tanto premesso, la consulenza tecnica ha confermato che la nuova costruzione presenta rilevanti modificazioni di sagoma dell’edificio nuovo rispetto al preesistente, nel numero dei piani ( 3 invece di 2), nell’altezza, che è maggiore di ml 2,70, e nell’area di sedime, per posizionamento della manica traversa all’interno del lotto, mentre il volume è valutato inferiore al precedente.
Osserva il Collegio che con la concessione impugnata si è autorizzato un intervento di ristrutturazione edilizia non conforme a questa detta tipologia.
A tale riguardo va ricordato che già l’art. 31, lett. d), della legge 5 agosto 1978, n. 457, definiva lavori di ristrutturazione edilizia "quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, la eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi impianti". La giurisprudenza di questo Consiglio di Stato ha ripetutamente chiarito che, ai sensi della norma avanti citata, il concetto di ristrutturazione edilizia comprende anche la demolizione seguita dalla fedele ricostruzione del manufatto, purché tale ricostruzione assicuri la piena conformità di sagoma, di volume e di superficie tra il vecchio ed il nuovo manufatto, e venga, comunque, effettuata in un tempo ragionevolmente prossimo a quello della demolizione (si veda fra le tante: C. Stato, sez. V, 3 aprile 2000, n. 1906).
Infatti, l'articolo 31 è formulato in modo di favorire le opere migliorative eseguite su manufatti già esistenti. Al riguardo, è significativo che la disposizione considera espressamente l'elenco delle attività disciplinate come "interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente". In particolare, poi, l'art. 31, lettera d), qualifica la ristrutturazione edilizia come intervento volto a "trasformare gli organismi edilizi". In tal modo, dunque, il legislatore indica con chiarezza che l'intento perseguito è quello di agevolare il recupero estetico e funzionale di manufatti già inseriti nel tessuto edilizio, senza determinare un incremento del carico urbanistico dell'area considerata.
La trasformazione dell'edificio preesistente, finalizzata al suo recupero funzionale, può essere compiuta anche attraverso la demolizione radicale e la ricostruzione (fedele) di parti rilevanti del manufatto, specie quando ciò risulti più conveniente sotto il profilo tecnico od economico. E la Sezione ha ulteriormente allargato questa possibilità, estendendola alle ipotesi di totale demolizione e ricostruzione dell'edificio.
È stato sottolineato, tuttavia, che, anche in questo caso, l'intervento assentito con la concessione di ristrutturazione resta nell'ambito dell'articolo 31, lettera d), purché il nuovo edificio corrisponde pienamente a quello preesistente.
Al riguardo, è significativa la circostanza che la giurisprudenza segue un orientamento rigoroso, imponendo la piena conformità di sagoma, volume, e superficie, tra il vecchio ed il nuovo manufatto.
Nello specifico contesto del recupero del patrimonio edilizio esistente, quindi, la demolizione effettuata dallo stesso interessato (preventivamente e regolarmente assentita dall'amministrazione comunale) rappresenta lo strumento necessario per la realizzazione del risultato finale, costituito dal pieno ripristino del manufatto.
E’ appena il caso di aggiungere, poi, che tale conclusione non sarebbe diversa ove volesse farsi riferimento alle disposizioni di cui all’art. 3 del D.P.R. 6 giugno 1980, n. 380, che, come accennato, nel testo vigente all’epoca del rilascio della concessione impugnata, menzionava in criterio della “fedele ricostruzione” come indice tipico della ristrutturazione edilizia.
Anche se, per effetto della normativa introdotta dall’art. 1 del d.lgs. 27 dicembre 2002 n. 301, peraltro non applicabile alla fattispecie, il vincolo della fedele ricostruzione è venuto meno, così estendendosi ulteriormente il concetto della ristrutturazione edilizia, non per questo vengono meno i limiti che ne condizionano le caratteristiche e consentono di distinguerla dall’intervento di nuova costruzione: vale a dire la necessità che la ricostruzione corrisponda, quanto meno nel volume e nella sagoma, al fabbricato demolito (Cons. St., Sez. IV, 28 luglio 2005 n. 4011). »

CDS 3899/2008: « Nell'ambito della disciplina relativa alla dismissione del patrimonio immobiliare delle amministrazioni pubbliche, sono state previste condizioni di alienazione meno favorevoli per i conduttori degli immobili di pregio già in base all’art. 2, comma 2, della L. n. 488/1999.
Tale disciplina è stata poi integrata dall'articolo 3 del decreto legge 25 settembre 2001 n. 351, convertito in legge 23 novembre 2001 n. 410, che ha previsto che con decreti ministeriali sono individuati gli immobili di pregio e che tali devono essere considerati gli immobili situati nei centri storici urbani ad eccezione di quelli individuati sempre con decreti ministeriali, su proposta dell'osservatorio sul patrimonio immobiliare degli enti previdenziali e di concerto con l'agenzia del territorio.
Con D.M. 31 luglio 2002 sono stati fissati i criteri per l'individuazione degli immobili di pregio e, tra questi, è stata prevista l'ubicazione nel centro storico con esclusione sia delle zone degradate soggette a piani di recupero sia degli immobili degradati (identificabili attraverso un criterio di valore).
Già sulla base di tali criteri era quindi evidente che la mera ubicazione nel centro storico non fosse sufficiente ai fini della qualificazione dell'immobile come di pregio e che fosse invece necessaria una verifica della sussistenza o meno dello stato di degrado.
Di conseguenza, le modifiche introdotte dall'articolo 26 del decreto-legge 30 settembre 2003 n. 269, convertito in legge 24 novembre 2003 n. 326, sono solo parzialmente innovative, in quanto perlopiù tendono a precisare quali sono gli elementi in base a cui può essere esclusa la qualificazione di pregio.
Sulla base di tale modifica il citato comma 13, dell’art. 3 del D.L. n. 351/2001 è così stato modificato: “Con i decreti di cui al comma 1, su proposta dell'Agenzia del territorio, sono individuati gli immobili di pregio. Si considerano comunque di pregio gli immobili situati nei centri storici urbani, ad eccezione di quelli individuati nei decreti di cui al comma 1, su proposta dell'Agenzia del territorio, che si trovano in stato di degrado e per i quali sono necessari interventi di restauro e di risanamento conservativo, ovvero di ristrutturazione edilizia” (la parte in corsivo è quella aggiunta dall'articolo 26).
Il legislatore ha introdotto tale specificazione proprio al fine di precisare in quali casi gli immobili siti nei centri storici urbani possono non essere considerati di pregio.
Peraltro, anche prescindendo dal carattere non innovativo della modifica, proprio in base al principio tempus regit actum, la norma deve essere applicata a tutti i procedimenti ancora non conclusi alla data della sua entrata in vigore.
Deve quindi ritenersi che per gli immobili, quali quelli oggetto della presente controversia situati in centro storico, la qualificazione “di pregio” debba essere esclusa quando concorrano i seguenti elementi:
a) stato di degrado;
b) necessità interventi di restauro, di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia.
Non è invece sufficiente la sussistenza di uno solo dei due elementi per escludere il pregio dell'immobile, in quanto la congiunzione “e” presente nel citato articolo 26 costituisce inequivocabile riscontro della necessaria compresenza dei due elementi.
Si può ora passare ad esaminare i contestati accertamenti, in base a cui l’Agenzia delle entrate ha confermato la qualificazione “di pregio” dei due immobili.
Innanzitutto, è ininfluente il fatto che l’accertamento sia stato fondato sulle risultanze presenti nelle perizie di stima, in quanto ciò che rileva è il contenuto delle risultanze, e non l’occasione che le ha determinate.
Da tali risultanze non emerge né lo stato di degrado, né la necessità di interventi di restauro, di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia.
Con riferimento al primo elemento, va rilevato che, contrariamente a quanto sostenuto dell’appellante, nel procedimento di dismissione degli immobili pubblici il concetto di degrado viene richiamato non al fine di individuare gli immobili inutilizzabili, ma allo scopo di identificare quegli immobili che, benché situati in centro storico, non possono essere considerati di pregio (l’immobile o è di pregio, o è degradato, senza configurabilità di una terza categoria).
È chiaro che l'assenza di agibilità dell'immobile avrebbe determinato non solo l'esclusione dalla categoria degli edifici di pregio, ma anche una ben diversa valutazione.
Nel caso in esame, non si tratta quindi di verificare se l'immobile sia utilizzabile o meno, ma se l'immobile, benché agibile, presenti diffusi elementi o situazioni di degrado (cioè carenze dovute a perdita di originarie caratteristiche di funzionalità e sicurezza e carenze dovute a mancato adeguamento a interventi più elevati e prescritti standard di funzionalità e sicurezza) tali da escludere la qualificazione di pregio.
Gli appellati richiamano alcuni passaggi della relazione di stima per supportare la tesi della sussistenza dello stato di degrado.
In realtà, nella relazione il degrado viene riferito al solo piano cantine e questo non è un elemento che può determinare il riconoscimento del degrado dell’intero immobile.
Del tutto irrilevante è il richiamo, effettuato dagli appellati, al degrado della zona in cui sono ubicati gli immobili, fondato sul contesto urbano (scarsità di parcheggi ed inquinamento acustico, atmosferico e elettromagnetico) o socio-ambientale (vicinanza alla stazione ferroviaria e presenza di criminalità), trattandosi di elementi che non attengono allo stato dei singoli immobili, cui ha inteso fare riferimento il legislatore.
Per quanto concerne le condizioni generali dei due immobili, nelle relazioni si dà atto della normalità dello stato conservativo esterno generale e della necessità di opere di manutenzione per gli interni.
Lo stato conservativo viene, quindi, definito “normale” e ciò costituisce elemento già idoneo a confermare la qualificazione di pregio, per due immobili siti nel centro storico di Parma.
Dalle relazioni emerge anche che gli interventi necessari sono al massimo di manutenzione straordinaria, per lo più riferiti agli impianti; il termine “da ristrutturare” è stato utilizzato nelle relazioni in senso non tecnico e comunque in relazione ad opere (manutenzione impianti e finiture) estranee al concetto di ristrutturazione edilizia.
Nel caso di specie, si tratta di opere integranti meri interventi di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o di integrazione degli impianti tecnologici esistenti (manutenzione ordinaria ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. a) del Dpr n. 380/2001 – TU edilizia), o al massimo modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso (manutenzione straordinaria, ai sensi della lett. b) del citato comma).
Non è emersa alcuna necessità di interventi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità, quali il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso (tutti indicati dalla lett. c), della stessa disposizione quali «interventi di restauro e di risanamento conservativo»).
Del resto, anche nei precedenti della Sezione, la qualificazione “di pregio” di immobili è stata esclusa in presenza di difetti ben più rilevanti di quelli presenti nel caso di specie (Cons. Stato, VI, n 5961/05: impianto elettrico fatiscente; assenza nelle unità abitative di acqua diretta; assenza di un impianto fisso di riscaldamento; lesioni diffuse e passanti nelle pareti e nei soffitti in oltre il 60% dei vani; evidenti difetti strutturali nei due terzi degli infissi di chiusura delle aperture esterne; lesioni diffuse e passanti in misura superiore al 50% della superficie complessiva della facciata dell'edificio; infiltrazioni di acqua piovana sul lastrico solare di copertura dell'edificio; precaria situazione strutturale con indebolimenti nelle murature portanti a causa di aperture di varchi e quadro fessurativo alquanto diffuso con diverse lesioni; carenze strutturali e funzionali negli orizzontamenti e indebolimenti nelle strutture delle scale; accresciuta vulnerabilità sismica).
E’ evidente la differenza tra gli immobili oggetto del presente giudizio e i descritti più rilevanti difetti, che costituiscono carenze diffuse e relative sia agli impianti che alla struttura dell'immobile, che risulta così ai limiti dell'abitabilità e, quindi, degradato.
Va, infine, ritenuto che le contestazioni tra le parti riguardano non l’accertamento dello stato degli immobili, ma il valore da attribuire ad alcune carenze degli edifici.
Chiarito che dette carenze non integrano i presupposti per escludere la qualificazione “di pregio”, non è necessario disporre alcuna consulenza tecnica, anche perché alcun adeguato elemento è stato fornito dagli appellati per dimostrare l’esistenza di più gravi difetti al fine di ritenere sussistente lo stato di degrado e la necessità di interventi di restauro, di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia. »

TAR RM 6740/2001: «Con detto motivo di gravame i ricorrenti pongono in sostanza la questione, ampiamente dibattuta in giurisprudenza, dei limiti della ristrutturazione rispetto alla nuova edificazione.
Al riguardo si osserva che la giurisprudenza amministrativa ha ormai pacificamente ammesso che anche la demolizione e successiva ricostruzione rientrano nella sfera della ristrutturazione edilizia di cui al citato art.31, primo comma, lett.d).
Parte di detta giurisprudenza, al fine di operare la distinzione di cui sopra tra ristrutturazione e nuova edificazione, ha tuttavia posto l’accento sulla necessità che la ricostruzione implichi un “fedele” rifacimento dell’immobile demolito e si è spinta a richiedere che l’organismo edilizio – sul quale si svolgono gli interventi – rimanga il medesimo per forma, volume e altezza (cfr. C.d.S., V, 9.7.1990 n.594; 26.2.1992 n.143; 21.2.1994 n.112; 12.7.1996 n.41; 24.2.1999 n.197; 26.9.2000 n.5093) ed è a tale orientamento che i ricorrenti fanno riferimento, laddove si richiamano ad altra analoga giurisprudenza (cfr.C.d.S.,V, 1.12.1992 n.1408 ed altre).
Il collegio, tuttavia, ritiene preferibile l’orientamento già espresso da questa sezione (cfr. sentenza n. 1756 del 28.9.1999), che appare più rispondente al dettato del citato art.31, primo comma, lett.d) della legge n.457/1978, secondo il quale debbono definirsi “interventi di ristrutturazione edilizia” quelli “rivolti a trasformare” l’organismo edilizio che, a seguito degli interventi stessi, può diventare “in tutto o in parte diverso dal precedente”. Quanto alla non alterazione dei volumi, la norma (cfr. anche le lettere a, b e c) pone testualmente tale vincolo solo per la manutenzione ordinaria e straordinaria, tanto che - anche nell’ipotesi di restauro e risanamento conservativo, modeste variazioni volumetriche appaiono configurabili.
Ad avviso del collegio, pertanto, non si possono porre alla ristrutturazione vincoli che non solo non sono espressi dalla norma, ma risultano testualmente contraddetti dalla relativa disciplina. D’altra parte, occorre pur sempre porre una linea di demarcazione, rispetto agli interventi edificatori, così integralmente innovativi, da recidere ogni legame con l’immobile preesistente.
In passato tale linea era stata spesso identificata nella integrale demolizione dell’organismo preesistente, ma dopo la ricordata evoluzione giurisprudenziale al riguardo, si è verificata quasi una involuzione delle altre caratteristiche dell’intervento (nei termini, in precedenza riportati, di rafforzate esigenze conservatrici delle originarie caratteristiche dell’edificio per forma, volume e altezza).
Il collegio ritiene che una migliore posizione di equilibrio debba ricercarsi, tenendo conto delle finalità sottintese alla disciplina d’uso del territorio. Ciò che il legislatore ha voluto regolamentare in modo articolato, infatti, è l’interesse ad una ordinata trasformazione del territorio stesso tramite edificazione: in tale ottica non è equivalente introdurre un nuovo insediamento edilizio, ove non esista alcun preesistente manufatto, ovvero semplicemente modificare un immobile a trasformazione edificatoria già avvenuta.
Appare irrilevante per l’interesse pubblico che un immobile preesistente muti forma e volumi, ove - affermandosi la necessità del titolo concessorio – esistano comunque parametri normativi di raffronto per la regolarità delle nuove caratteristiche del medesimo.
L’integrale sostituzione di un fabbricato, con altro privo di qualsiasi connessione tipologica col primo (che si tratti di villa, annesso rurale, autorimessa, fabbrica o altro), invece, non può che costituire nuovo insediamento edificatorio - con autonomo impatto sull’area interessata – e non ristrutturazione. Quanto sopra, sempre in base al dettato normativo, che ammette come risultato finale, anche un organismo edilizio “in tutto” diverso dal precedente, ma con sostituzione di “alcuni” soltanto degli elementi costitutivi dell’edificio (oltre che con “eliminazione, modifica o inserimento di nuovi elementi”). Ciò che conta, in altri termini, non sono le caratteristiche fisiche del manufatto, ma l’incidenza del medesimo sull’assetto edilizio preesistente, che non deve risultare integralmente innovato, nel senso sopra esemplificato.
Nell’ottica anzidetta, ben si comprende l’irrilevanza della conservazione, o meno, delle vecchie strutture murarie e della originaria sagoma dell’edificio, in quanto non il “corpus”, ma il “genus” dell’edificio (inteso non tanto come destinazione d’uso, quanto come conservazione delle linee fondamentali di una certa tipologia costruttiva) distingue la ristrutturazione dalla nuova costruzione, mentre la demolizione con successiva costruzione di un edificio identico ben potrebbe ascriversi a risanamento conservativo, che non postula la necessità della concessione edilizia, nonostante il “rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio” (cfr., per il principio, C.d.S., V, 16.5.1989 n.295; 26.5.1992 n.464).
All’indirizzo da ultimo indicato – certo non univoco e fonte di valutazioni da effettuarsi caso per caso – il collegio ritiene di attenersi, per le già illustrate ragioni di coerenza con il dettato normativo e con l’interesse pubblico, cui il medesimo è preordinato.
A tale stregua il motivo di gravame in trattazione risulta infondato in quanto poggia su una interpretazione del concetto di ristrutturazione edilizia, che, se pure espressa da gran parte della giurisprudenza amministrativa, non è tuttavia condivisa dal collegio.
Né i ricorrenti hanno adeguatamente contestato e tanto meno dimostrato che la ristrutturazione edilizia assentita con l’impugnato provvedimento concessorio comporti la realizzazione di un manufatto privo di qualsiasi connessione tipologica con quello preesistente nel senso sopra specificato. Al contrario, dagli atti depositati in giudizio (v. elaborato grafico depositato dal controinteressato come doc.n.3) risulta che l’assentita ristrutturazione determina la realizzazione di un manufatto del tutto simile al precedente sotto il profilo dell’impatto edilizio sull’area interessata. Invero, sia il fabbricato preesistente che quello assentito sono composti da un piano rialzato e da un piano seminterrato, come riconoscono gli stessi ricorrenti, laddove si dolgono dell’ampliamento del piano seminterrato e non della realizzabilità ex novo del piano seminterrato medesimo. Identiche sono poi le superfici e le volumetrie del piano rialzato e del box. L’unico ampliamento è riscontrabile nel locale seminterrato che non può ritenersi sufficiente a qualificare l’intervento di ristrutturazione di cui trattasi come nuova costruzione, nel senso sopra specificato di insediamento edificatorio con autonomo impatto edilizio sull’area interessata. Ciò in quanto si tratta di un ampliamento di non rilevante entità (ante operam mq.64,01 e post operam 96,045), in posizione seminterrata ed espressamente adibito a locali accessori – ripostiglio, deposito attrezzi, magazzino - (nonché necessitato dalla normativa antisismica in base alle indicazioni del Genio Civile, come sembrerebbe emergere dalla difesa del controinteressato, di cui però non è data dimostrazione).»

TAR RM 61/2004: «La questione sottoposta all’attenzione del collegio è, infatti, se le opere oggetto di condono relative al fabbricato “A” rientrino o meno nel concetto di ristrutturazione edilizia, come definito dall’art. 31 lett. d) della legge n. 457/78 e come tali ricomprese nella tipologia 4 della tabella allegata alla legge n. 47/85, come sostenuto dall’amministrazione, ovvero possano considerarsi mere opere interne “non valutabili in termini di superficie e di volume” di cui alla tipologia 7 della stessa tabella, come sostenuto dalla società ricorrente nella richiesta di condono del 28.2.1995 prot. n. 46295 (v. doc. n. 4 di parte ricorrente).
Al riguardo il collegio osserva che le opere di cui trattasi, come si desume dallo schema illustrativo della ricorrente allegato alla predetta domanda di condono (v. doc. 4 depositato dal Comune) riguardano: demolizione di soppalchi e realizzazione di ulteriori rampe di scale di collegamento, modifica della distribuzione interna con demolizione e ricostruzione di tramezzi, rifacimento impianti tecnologici, realizzazione di n. 16 lucernai in policarbonato, sostituzione di parte della copertura in eternit con pannelli coibentati e lastre di policarbonato. Tale descrizione non risulta contestata dall’Amministrazione.
Trattasi di opere, quindi, consistenti nella rinnovazione o sostituzione di talune parti non strutturali del fabbricato, nella realizzazione o integrazione di servizi tecnologici, senza alterazione dei volumi e delle superfici del fabbricato stesso e senza alcuna modifica della sua destinazione d’uso: le opere tipiche, cioè, che l’art. 31, lett. b) della legge 5.8.1978 n. 457 definisce di manutenzione straordinaria (cfr. Cons. St., V, 23.1.1984 n. 64).
La tesi dell’Amministrazione che le opere medesime debbano farsi rientrare nel concetto di ristrutturazione edilizia, infatti, è in contrasto non soltanto con l’effettiva consistenza delle opere realizzate, ma con il concetto stesso di ristrutturazione edilizia, quale definito dall’art. 31, lett. d) della medesima legge n. 457/1978, secondo il quale la ristrutturazione edilizia si concreta solo se ed in quanto si realizzi una assoluta trasformazione, tale da portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, con interventi che comprendano la sostituzione o il ripristino di alcuni elementi costitutivi dell’immobile e l’eliminazione, la modifica o l’inserimento di nuovi parti costitutive e impianti. Presupposti che, in ragione della descrizione delle opere realizzate sopra richiamata, non sono rinvenibili nella fattispecie in esame.
A tale stregua l’impugnato provvedimento prot. n. 202595 del 2.11.1998 e la successiva nota di conferma prot. n. 52023 del 23.3.1999, che inquadrano le opere relative al fabbricato “A” nell’ambito della tipologia 4 della tabella allegata alla legge n. 47/85 - che ricomprende le opere di ristrutturazione edilizia come definite dall’art. 31, lett, d) della legge n. 457 del 1978 - risultano illegittimi per erroneità del presupposto, in quanto, come si è in precedenza evidenziato, le opere di cui trattasi devono ritenersi di manutenzione straordinaria e, come tali rientranti nella tipologia 7 della stessa tabella, la quale ricomprende “Opere di manutenzione straordinaria, come definite dall’art. 31, lettera b), della legge n. 457 del 1978…Opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume…”
La circostanza, poi, che dette opere debbano essere ricomprese in quelle di manutenzione straordinaria, anziché nella generica tipologia di opere non valutabili in termini di superficie e di volume, come sostenuto dalla società ricorrente nella sua domanda di condono, risulta irrilevante essendo le prime una specificazione delle seconde; entrambe, comunque, ricompresse nella tipologia 7 della citata tabella. »
TAR RM 7017/2007: «Il Collegio, ai fini di un esaustivo e documentato esame della presente controversia, ritiene necessario disporre una verificazione per accertare se l’immobile oggetto della presente controversia si trovi in stato di degrado e necessiti di interventi di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia.
Si osserva infatti che, nell'ambito della disciplina relativa alla dismissione del patrimonio immobiliare delle amministrazioni pubbliche, sono state previste condizioni di alienazione meno favorevoli i conduttori degli immobili di pregio già in base all'art. 2, comma 2, della L. n. 488/1999.
Tale disciplina è stata poi integrata dall'articolo 3 del decreto legge 25 settembre 2001 n. 351, convertito in legge 23 novembre 2001 n. 410, che ha previsto che con decreti ministeriali sono individuati gli immobili di pregio e che tali devono essere considerati gli immobili situati nei centri storici urbani ad eccezione di quelli individuati sempre con decreti ministeriali, su proposta dell'osservatorio sul patrimonio immobiliare degli enti previdenziali e di concerto con l'agenzia del territorio.
Con D.M. 31 luglio 2002 sono stati fissati i criteri per l'individuazione degli immobili di pregio e, tra questi, è stata prevista l'ubicazione nel centro storico con esclusione sia delle zone degradate soggette a piani di recupero sia degli immobili degradati (identificabili attraverso un criterio di valore).
Già sulla base di tali criteri era quindi evidente che la mera ubicazione nel centro storico non fosse sufficiente ai fini della qualificazione dell'immobile come di pregio e che fosse invece necessaria una verifica della sussistenza o meno dello stato di degrado.
Di conseguenza, le modifiche introdotte dall'articolo 26 del decreto-legge 30 settembre 2003 n. 269, convertito in legge 24 novembre 2003 n. 326, sono solo parzialmente innovative, in quanto per lo più tendono a precisare quali sono gli elementi in base a cui può essere esclusa la qualificazione di pregio.
Sulla base di tale modifica il comma 13 dell'art. 3 del D.L. n. 351/2001 è così stato modificato: "Con i decreti di cui al comma 1, su proposta dell'Agenzia del territorio, sono individuati gli immobili di pregio. Si considerano comunque di pregio gli immobili situati nei centri storici urbani, ad eccezione di quelli individuati nei decreti di cui al comma 1, su proposta dell'Agenzia del territorio, che si trovano in stato di degrado e per i quali sono necessari interventi di restauro e di risanamento conservativo, ovvero di ristrutturazione edilizia".
Il legislatore ha introdotto tale specificazione proprio al fine di precisare in quali casi gli immobili siti nei centri storici urbani possono non essere considerati di pregio.
La giurisprudenza del Consiglio di Stato si è più volte espressa nel senso dell'immediata applicabilità del citato articolo 26 e dell'insufficienza, ai fini della qualificazione come immobile di pregio, della mera collocazione in centro storico, non accompagnata dall'accertamento circa l'assenza dello stato degrado e della necessità di interventi di restauro, di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia (cfr. fra le altre Cons. Stato VI, 26 ottobre 2005 n. 5960).
Deve quindi ritenersi che per immobili, quali quelli oggetto della presente controversia situato in centro storico, la qualificazione "di pregio" debba essere esclusa quando concorrono i seguenti elementi:
a) stato di degrado;
b) necessità interventi di restauro, di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia
Non è invece sufficiente la sussistenza di uno solo dei due elementi per escludere il pregio dell'immobile, in quanto la congiunzione "e" presente nel citato articolo 26 costituisce inequivocabile riscontro della necessaria compresenza dei due elementi (cfr. Cons. Stato VI, 26 ottobre 2005 n. 5960).
La norma impone quindi di verificare se l'immobile, benché eventualmente ancora agibile, presenti diffusi elementi o situazioni di degrado (cioè carenze dovute a perdita di originarie caratteristiche di funzionalità e sicurezza e carenze dovute a mancato adeguamento a intervenuti più elevati e prescritti standard di funzionalità e sicurezza) tali da escludere la qualificazione di pregio e se necessiti, conseguentemente, di interventi di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia.
Nel caso di specie i ricorrenti hanno lamentato il difetto di istruttoria sotto i richiamati profili di fatto e, a fronte degli insufficienti accertamenti istruttori espletati dall’Amministrazione procedente, hanno prodotto documentazione (in particolare perizia di parte) che mette in luce lo stato di notevole degrado diffuso degli immobili e gli interventi di manutenzione necessari ed urgenti per il ripristino degli edifici.
Ritiene conseguentemente necessario il Collegio disporre una verificazione volta ad accertare, alla stregua dei canoni normativi sopra rammentati, se le condizioni degli immobili, per i quali è causa, siano tali da impedirne la qualificazione come immobili di pregio.
A tal fine dispone che la suddetta verificazione sia effettuata dal SIIT – Servizio Integrato Infrastrutture e Trasporti competente per il Lazio, il quale provvederà tramite i propri uffici e nel contraddittorio con le parti ai predetti accertamenti, trasmettendo a questa Sezione entro il termine del 31 ottobre 2007 una relazione che dovrà contenere:
a) la descrizione delle caratteristiche e dello stato degli immobili condotti in locazione dagli odierni ricorrenti, precisando se si trovano stato di degrado;
b) l’indicazione delle eventuali opere necessarie ai fini di quanto previsto dall’art.26, comma 5, del D.L. 269/2003 (restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia). »

TAR NA 941/2005: « . Il ricorso investe il provvedimento con il quale il Ministero resistente ha annullato l’autorizzazione paesaggistica rilasciata dal Comune di Bacoli in relazione ad interventi edilizi in zona vincolata a termini del D. L.gvo 490/99, qualificati di “ristrutturazione edilizia” di un preesistente fabbricato mediante demolizione e successiva ricostruzione, nel rispetto delle preesistenti volumetrie, ma con modifiche relative a superficie complessiva e sagoma.
I.1) Il ricorso investe altresì il D.M. n.165 del 2001 nella parte in cui, modificando il precedente regolamento di attuazione della L.241/90, ha escluso dall’obbligo di comunicazione dell’avvio del procedimento i procedimenti iniziati ad istanza di parte, così escludendo anche quello di annullamento delle autorizzazioni paesaggistiche da parte della Sovrintendenza.
II. Giova anzitutto precisare che i lavori in contestazione consistono nella demolizione e successiva ricostruzione di un precedente fabbricato; l’edificio a realizzarsi, nel rispetto della preesistente volumetria, prevede una diversa distribuzione planovolumetrica, con aumento di superficie e modifiche di sagoma.
II.1) L’annullamento è stato disposto considerato che “Il progetto prevede la demolizione di un fabbricato bifamiliare e la sua ricostruzione in un’unica abitazione (tipo villino). Il fabbricato di nuova costruzione, pur conservando solo numericamente la preesistente volumetria complessiva entro e fuori terra (mc.629 circa), realizzerebbe un notevole aumento delle superfici sia utili che non residenziali, ottenute grazie ad uno stravolgimento dell’attuale impianto planimetrico e della tipologia costruttiva in muratura di tufo portante, che verrebbe sostituita da una più sottile struttura intelaiata in cemento armato e tamponature in blocchi di laterizio forato. I suddetti aumenti di superficie (la superficie utile passa dagli attuali mq.94,36 a mq.132,64 di progetto; la superficie non residenziale passa dagli attuali mq.27,26 a mq.69,26 di progetto) sono immotivati, non trovando giustificazione nelle norme di attuazione del vigente PTP dei campi Flegrei (artt.7 e 12). Inoltre il progetto, prevedendo una modifica della sagoma dell’attuale fabbricato sia in pianta che in alzato, risulta in contrasto con gli interventi di “ristrutturazione edilizia” così come definiti dalla vigente normativa in materia edilizia (D.P.R.380/2001, art.3)”.
In sostanza, la Sovrintendenza ha escluso la compatibilità dell’intervento con il vigente PTP che ammetterebbe nella zona in questione (artt. 7 e 12) solo interventi di ristrutturazione, mentre tale non sarebbe quello in esame, che prevede aumento di superfici e modifica di sagoma.
III. Con i primi tre motivi, che possono congiuntamente esaminarsi, i ricorrenti censurano la determinazione della Soprintendenza, che fondando su (erronee) valutazioni di tipo urbanistico-edilizio, non avrebbe svolto alcuna valutazione in ordine alla proprie competenze (di tutela del paesaggio), sovrapponendo inammissibilmente le proprie valutazioni a quelle del Comune.
III.1) Osserva il Collegio che la questione è sostanzialmente limitata alla corretta qualificazione dell’intervento; se lo stesso fosse realmente da qualificarsi “ristrutturazione”, sarebbe compatibile con le disposizioni di tutela del PTP vigente e falsato il ragionamento della Soprintendenza; se così non fosse, la Soprintendenza, invece, avrebbe correttamente applicato le disposizioni del PTP che non ammetterebbero, per le zone de quibus, interventi di nuova costruzione, comportanti aumenti di superfici e modifiche di sagoma, tale appunto essendo l’intervento in esame.
III.2) Orbene, ai sensi dell’art. 3, lett.d), D.P.R. 380/2001, che definisce la categoria, sono interventi di ristrutturazione edilizia “gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente . Tali interventi comprendono il ripristino e la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quelli preesistenti, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica”.
Lo stesso art.3, nel definire residualmente gli “interventi di nuova costruzione” (“quelli non rientranti nelle categorie definite dalle lettere precedenti”), definisce esemplificativamente tale “la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente..” (art.3, c.1, lett.e.1)
Il successivo art. 10 del predetto D.P.R. 380/2001, assoggetta a previo permesso di costruire “gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici …”.
L’art.1, comma 6, lett.b), della legge 21 dicembre 2001, n.443, recepita dall’art.3, comma 1, lett.d), del decreto del Presidente della repubblica 6 giugno 2001, n.380 (testo unico edilizia), ha compreso nella ristrutturazione edilizia gli interventi di “demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma”, assoggettandoli a denuncia di inizio attività.
La legge Regione Campania 28 novembre 2001, n.19, all’articolo 2, ha infine stabilito che possono essere realizzati in base a denuncia di inizio attività (DIA) “le ristrutturazioni edilizie, comprensive della demolizione e della ricostruzione con lo stesso ingombro volumetrico”.
III.3) Giova preliminarmente evidenziare che la questione in esame non riguarda l’assoggettamento dell’intervento a DIA ovvero a permesso di costruire, e neppure la disciplina urbanistica in concreto applicabile all’intervento de quo (con riferimento all’eventuale assoggettamento dello stesso alle sopravvenienze urbanistico-edilizie), ma, come sopra chiarito, la sola eventuale qualificazione dello stesso in termini di “ristrutturazione”.
A meglio chiarire, si tratta di verificare se la demolizione e successiva ricostruzione di un fabbricato, che mantenga la volumetria originaria ma veda modificati la superficie (in aumento) e la sagoma, debba qualificarsi “ristrutturazione edilizia”, ovvero “nuova costruzione”, nel primo caso risultando ammissibile a termini del vigente PTP, nel secondo no.
III.4) Com’è noto, antecedentemente all’entrata in vigore della legge 21 dicembre 2001, n.443, la giurisprudenza amministrativa si era occupata più volte di far rientrare, nell’ambito della ristrutturazione edilizia di cui all’art.31, comma 1, lettera d), della legge 5 agosto 1978, n.457, anche l’intervento di demolizione e “fedele” ricostruzione del fabbricato.
Si è venuto pertanto a formare un consolidato indirizzo giurisprudenziale secondo cui “nel concetto di ristrutturazione edilizia devono annoverarsi anche gli interventi consistenti nella demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato” (da ultimo, Cons. di Stato, sez.V, 5 marzo 2001, n.1246).
L’equiparazione della demolizione e ricostruzione alla ristrutturazione veniva dalla giurisprudenza essenzialmente motivata con la considerazione che “il concetto di ristrutturazione è necessariamente legato ad una modifica e a una salvezza finale (quantomeno nelle sue caratteristiche fondamentali) dell’esistente (modifica che può essere generale o particolare e, quindi, dar luogo ad un fabbricato in tutto o in parte “nuovo”), ma non anche alla indispensabile conservazione, nella loro individualità fisica e specifica, dei medesimi elementi costitutivi dell’edificio o di alcuni di essi” (cfr. Cons. di Stato, sez.V, n.946/1988).
Tale orientamento è stato come si è sopra detto trasfuso nel Testo unico edilizia, come modificato dalla L.443/2001.
III.5) Tanto premesso, reputa il Collegio, leggendo le disposizioni sopra testualmente riportate in chiave sinottica, che l’unico parametro rilevante preso in considerazione dal legislatore per la diversa qualificazione degli interventi, consista - in sostanza - nell’aumento di volumetria.
Tanto è chiaro osservando che l’art. 10, c.1, lett.c) sopra citato, non ha dubbi a qualificare di ristrutturazione edilizia, assoggettandoli tuttavia a permesso di costruire, gli interventi “che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici”.
In particolare, per quanto rileva in questa sede, non rileva, ai fini della diversa qualificazione ed alla stregua della disposizione sopra riportata, né la modifica della sagoma né delle superfici.
III.6) Più specificamente, come riconosciuto anche dalla Circolare 7 agosto 2003, n.4174/316/26 del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti (“Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n.380, come modificato ed integrato dal decreto legislativo 27 dicembre 2002, n.301. Chiarimenti interpretativi in ordine alla inclusione dell’intervento di demolizione ricostruzione nella categoria della ristrutturazione edilizia”, in G.U. n.274 del 25.11.2003), deve ritenersi insita nel concetto di ristrutturazione “la possibilità di aumento della superficie utile con il conseguente incremento del carico urbanistico, stante la fondamentaleratio legislativa di favorire il rinnovo del patrimonio edilizio anche sotto un profilo tecnico-qualitativo che comporta il più delle volte, per la stessa praticabilità dell’intervento, un diverso dimensionamento della superficie utile”.
III.7) Va per completezza aggiunto che la modifica dei volumi, viceversa, ove in aumento, ben rileverebbe a tali fini, rimanendo assoggettata alla diversa qualificazione operata dal citato art.3, lett.e.c (“Ampliamento dei manufatti esistenti all’esterno della sagoma esistente”).
Definizione che invece non può ricondursi al caso di specie, ove si ravvisa, sì, una modifica (parziale) di sagoma all’esterno di quella preesistente, senza però che ciò si traduca in un aumento di volumetria, ossia, secondo la formulazione normativa, in un “ampliamento all’esterno della sagoma esistente”.
III.8) La stessa legge regionale sopra riportata, configura espressamente, non in contrasto con la normativa statale, per quanto sopra detto, gli interventi de quibus,comportanti modifiche degli altri parametri urbanistici, quali sagoma e superfici, ma non già della volumetria preesistente tra quelli di ristrutturazione.
III.9) Appare dunque scorretta la qualificazione operata dalla Soprintendenza dell’intervento de quo, che può invece ricondursi senz’altro tra quelli di ristrutturazione edilizia.
III.10) Ad ulteriore conforto di tale conclusione depone inoltre il preciso disposto di cui al PTP dei Campi Flegrei che, all’articolo 9 (“Interventi consentiti per tutte le zone”), ammette gli interventi di ristrutturazione edilizia, limitatamente agli immobili di epoca successiva al 1945, “che dovranno puntare alla riqualificazione dell’edilizia recente senza comportare alcun incremento delle volumetrie esistenti”, con ciò ulteriormente dimostrando che unico parametro discriminante e rilevante per la diversa qualificazione è, ancora una volta, l’aumento di volumetria.
Ed ancora, il successivo art.12, punto 4, disciplinante espressamente la zona P.I.R., sancisce il divieto per qualsiasi intervento “che comporti incremento dei volumi esistenti”; laddove, nel caso di specie, non vi è, come sopra detto, alcun incremento volumetrico.
III.11) Dunque nessun contrasto è ravvisabile con i richiamati artt. 7 e 12 del PTP, a prescindere dalla qualificazione dell’intervento che è senz’altro da ritenersi, diversamente da quanto opina la Soprintendenza, “ristrutturazione edilizia”.
III.12) Non è dubbio infine che l’intervento in questione si configuri come di sostituzione edilizia e non già di nuova costruzione; e dunque anche nella sostanza risulta rispettata la normativa di tutela prevista nella specie. »

CDS 1388/2007: «nvece, secondo la giurisprudenza anteriore al nuovo testo unico sull’edilizia, il concetto di ristrutturazione edilizia, come qualificato dall’art. 31 comma 1 lett.d) della L. 5 agosto 1978 n. 457, comprende anche la demolizione seguita dalla fedele ricostruzione del manufatto, con l’unica condizione che la riedificazione assicuri la piena conformità di sagoma, volume e superficie tra il vecchio e il nuovo manufatto, con la conseguente possibilità di pervenire, in tal modo, ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, purchè la diversità sia dovuta ad interventi comprendenti il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti, e non già la realizzazione di nuovi volumi o una diversa ubicazione(in quanto, diversamente opinando, sarebbe sufficiente la preesistenza di un edificio per definire ristrutturazione qualsiasi nuova realizzazione eseguita in luogo o sul luogo di quella preesistente(cfr. Cons. St., V sez., n. 476/04; n. 5310/03; n, 4593/03; II Sez., n. 2687/04).
Le predette acquisizioni giurisprudenziali sono confermate dal D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, con cui è stato emanato il T.U. delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia.
Infatti, l’art.3, comma 1, lett.d) del predetto testo qualifica espressamente “interventi di ristrutturazione edilizia” quelli volti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia la norma ricomprende esplicitamente anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione, purchè ciò avvenga con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica. Quindi si conferma anche nel nuovo testo sull’edilizia che la demolizione e ricostruzione è classificabile come ristrutturazione solo a condizione del mantenimento delle caratteristiche planovolumetriche dell’edificio da ricostruire(cfr., in termini, dec.n. 2687/04 cit.; V sez., n. 1246 del 2001; n. 5867/04).
Per converso, la lett.e) del medesimo articolo classifica come “interventi di nuova costruzione” quelli di trasformazione edilizia ed urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti, procedendo quindi ad una elencazione (evidentemente non esaustiva) per tipologie edilizie (cfr. dec. cit.).
A sua volta, l’art.77 bis della L.P. di Trento n. 22 del 1991 definisce la categoria della ristrutturazione edilizia come l’insieme di interventi volti ad adeguare l’edificio a nuove e diverse esigenze anche con cambio di destinazione d’uso. L’intervento comprende la possibilità di variare l’impianto strutturale interno e distributivo dell’edificio, modificandone l’aspetto architettonico, formale, i tipi ed il modo d’uso dei materiali, purchè le murature perimetrali non vengano demolite.
Facendo applicazione degli esposti principi alla controversia in esame, deve ritenersi che l’impugnazione originariamente proposta innanzi al T.R.G.A. fosse infondata e che di conseguenza l’appello debba essere accolto.
Invero, non possono condividersi le conclusioni della sentenza impugnata con riferimento alla qualificazione degli interventi proposti come opere di manutenzione straordinaria e al mantenimento dei connotati edilizi originari.
La demolizione del collegamento verticale interno esistente, la sua traslazione all’esterno dell’edificio con realizzazione di una scala esterna, la realizzazione di quattro nuove porte finestre, di consistenti dimensioni, all’inizio e alla fine di ciascuna rampa di scale, con conseguente modificazione del prospetto, il nuovo assetto distributivo impresso all’edificio in forza delle opere previste, tali da configurare, di fatto, tre distinte unità abitative, dotate di autonomo accesso dalla scala esterna, costituente l’unico collegamento tra i diversi livelli, rendono ragione della ritenuta ascrivibilità di tale opere alla categoria della ristrutturazione edilizia, quale definita dall’art.77 bis della L.P. di Trento n. 22/1991 già ricordato.
Non sembra contestabile, dalla documentazione prodotta, che l’intervento oggetto della d.i.a. presentata dall’ing. Chiocchetti comporti consistenti modifiche dei prospetti, con il previsto inserimento della scala esterna; che comporti aumento di superfici utili attraverso la traslazione all’esterno del preesistente collegamento verticale interno; che la trasformazione dei locali sottotetto da ripostigli a locali abitabili comporti una modifica di destinazione d’uso.
Tanto basta a ritenere che l’intervento previsto, indipendentemente da ogni altra considerazione contenuta nell’appello, non possa essere ricondotto ad un intervento di manutenzione straordinaria, come previsto dalla normativa vigente, non essendo state rispettate le caratteristiche planovolumetriche, di sagoma e di continuità di destinazione dell’edificio da ristrutturare. Di conseguenza, come ristrutturazione l’intervento appare incompatibile con le prescrizioni urbanistiche vigenti di cui non è contestata la portata.»




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